万科地产_成本控制分析_九舍会t房地产成本管理.pdf
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1、万科公司成本控制分析九舍会_ 房地产智库:万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街, 企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产. . . . . . 九舍会_ 房地产智库九舍会_ 房地产智库:企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理
2、, 商业地产, 旅游地产, 万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街. . . . . . 九舍会_ 房地产智库九舍会 房地产1.1房地产开发商成本管理面临的挑战1.利润是多少利润是多少 不准确不准确2.项目间成本项目间成本 不可比不可比3.基础资料管理基础资料管理 各显神通各显神通4.项目销售完了,如何准确计算项目的成本项目销售完了,如何准确计算项目的成本一锅烩一锅烩5.如何借鉴积累经验教训和参考历史资料如何借鉴积累经验教训和参考历史资料- - -凭感觉凭感觉6.怎么进行项
3、目成本的实时监控,防止成本失控怎么进行项目成本的实时监控,防止成本失控- - -一支笔一支笔九舍会_ 房地产智库:万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街, 企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产. . . . . . 九舍会_ 房地产智库九舍会_ 房地产智库:企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观
4、, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产, 万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街. . . . . . 九舍会_ 房地产智库九舍会 房地产新项目发展新项目发展规划设计规划设计扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计施工组织与材料采购施工组织与材料采购竣工结算竣工结算成本估算成本估算目标成本测算一目标成本测算一目标成本测算二目标成本测算二目标成本目标成本动态成本动态成本结算成本分析结算成本分析目标成本形成目标成本形成目标成
5、本执行目标成本执行3.2核心设计思想核心设计思想- - 管理实施过程管理实施过程3.2核心设计思想核心设计思想- - 管理实施过程管理实施过程九舍会_ 房地产智库:万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街, 企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产. . . . . . 九舍会_ 房地产智库九舍会_ 房地产智库:企业管理, 人力资源, 财务融
6、资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产, 万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街. . . . . . 九舍会_ 房地产智库九舍会 房地产管理原则:管理原则:体现目标成本的先进性目标成本的严肃性体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(纳入绩效考核纳入绩效考核)基本概念:管理工具基本概念:管理工具:动态成本反映系统平台成本指标数据库动态成本反映系统平台成本指标数据库3.3
7、核心设计思想核心设计思想- - 目标成本管理目标成本管理目标成本:目标成本:目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标;是项目成本的控制线。目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标;是项目成本的控制线。动态成本:动态成本:是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果(见动态成本构成)。是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果(见动态成本构成)。九舍会_ 房地产智库:万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街, 企业管理, 人力资
8、源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产. . . . . . 九舍会_ 房地产智库九舍会_ 房地产智库:企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产, 万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街. . . . . . 九舍会_ 房
9、地产智库九舍会 房地产项目发展项目发展施工施工规划设计规划设计招标招标竣工结算竣工结算签约签约销售及物业管理销售及物业管理是通过对房地产各个作业过程进行成本控制,实现降低成本的目的。全过程、全员、全方位是通过对房地产各个作业过程进行成本控制,实现降低成本的目的。全过程、全员、全方位3.4核心设计思想核心设计思想- - 作业过程管理作业过程管理房地产成本作业过程:房地产成本作业过程:房地产成本作业过程:房地产成本作业过程:总目标总目标总目标总目标九舍会_ 房地产智库:万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地,
10、金科, 复地, 首开, 金融街, 企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产. . . . . . 九舍会_ 房地产智库九舍会_ 房地产智库:企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产, 万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地,
11、 首开, 金融街. . . . . . 九舍会_ 房地产智库九舍会 房地产责任成本管理责任成本管理目标成本管理目标成本管理作业过程管理作业过程管理成本管理软件成本管理软件公司总经理层公司总经理层控制系统控制系统信息系统信息系统组织系统组织系统成本管理模式基本构架成本管理模式基本构架成本管理模式基本构架成本管理模式基本构架领导机构领导机构管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件九舍会_ 房地产智库:万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街, 企业管理, 人力
12、资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产. . . . . . 九舍会_ 房地产智库九舍会_ 房地产智库:企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产, 万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街. . . . . . 九舍会_
13、房地产智库九舍会 房地产责任成本体系责任成本体系通过确定责任主体和评价部门,通过技术经济指标的目标设定、执行和考核,来保证整体成本的合理性和先进性。通过确定责任主体和评价部门,通过技术经济指标的目标设定、执行和考核,来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素:(责任成本管理体系要素:(1)责任范围; ()责任范围; (2)责任人()责任人(3)评价标准; ()评价标准; (4)评价人责任成本体系建立目的:令全员实施自觉的成本管理行为)评价人责任成本体系建立目的:令全员实施自觉的成本管理行为1、责任成本管理、责任成本管理九舍会_ 房地产智库:万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利
14、, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街, 企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产. . . . . . 九舍会_ 房地产智库九舍会_ 房地产智库:企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产, 万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿
15、地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街. . . . . . 九舍会_ 房地产智库九舍会 房地产项目经理部:项目经理部:工程进度、质量;工程管理部:工程管理部: 供应商管理与技术方案;规划设计部:规划设计部: 设计图纸合理的架构分工责任成本前提合理的架构分工责任成本前提成本管理部:成本管理部:工作性质:财权的控制活动多过业务活动;工作性质:财权的控制活动多过业务活动;制造成本范畴而非建安成本;组织型成本管理而非审价算帐型九舍会_ 房地产智库:万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂,
16、中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街, 企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产. . . . . . 九舍会_ 房地产智库九舍会_ 房地产智库:企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产, 万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商,
17、 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街. . . . . . 九舍会_ 房地产智库九舍会 房地产主要内容(主要内容(1)要素概括要素概括责任主体配合部门评价部门责任主体配合部门评价部门项目发展部财务部项目发展部财务部1、 建 造 内 容 、 建 筑形式合理化设计部销售部成本部、 建 造 内 容 、 建 筑形式合理化设计部销售部成本部2、 结 构 指 标 合 理 化及施工图质量设计部、 结 构 指 标 合 理 化及施工图质量设计部工程部成本部工程部成本部3、 获 取 竞 争 性 的 合理低价工程部、 获 取 竞 争 性 的 合理低价工程部成本部项目经理部招标领导小组成本部项目经
18、理部招标领导小组4、 现 场 成 本 管 理 、施工质量与效率项目经理部工程部工程部销售部、 现 场 成 本 管 理 、施工质量与效率项目经理部工程部工程部销售部 财务部各职能部门财务部财务部各职能部门财务部管理费用管理费用 责任目标责任目标责任范围责任范围 土地、报批报建费土地、报批报建费 建造成本销售费用建造成本销售费用 九舍会_ 房地产智库:万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街, 企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招
19、标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产. . . . . . 九舍会_ 房地产智库九舍会_ 房地产智库:企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产, 万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街. . . . . . 九舍会_ 房地产智库九舍会 房地产主要内容(主要内容(2)反馈指标反馈指标项目反
20、馈指标项目反馈指标项目反馈指标项目反馈指标每平米地价报建费用节减率土地获得时间每平米设计费每平米三通费用每平米临时设施费 规划设计规划设计周期每平米管理费每平米钢筋含量每平米营销费每平米含砼量人均行政费用招标比率每平米管理费用最低价定标比率人均销售收入甲定材料占造价比率每平米销售费用统购材料购买率每平米广告费用 设计变更变更比率人均销售员面积 工程签证签证比率税金税金实际交纳税率 工程结算结算错漏率物业经营损益物业经营损益物业实际盈亏额主体建造成本社区建造成本主体建造成本社区建造成本 招标及签约 结构安装设计土地获得成本土地获得成本 材料采购开发前期准备费开发前期准备费开发间接费管理费用销售费
21、用开发间接费管理费用销售费用九舍会_ 房地产智库:万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街, 企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产. . . . . . 九舍会_ 房地产智库九舍会_ 房地产智库:企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广,
22、物业管理, 商业地产, 旅游地产, 万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街. . . . . . 九舍会_ 房地产智库九舍会 房地产实施要点实施要点总经理总经理成本部成本部配合部门配合部门主体部门主体部门责任成本考核报告责任成本考核报告责任成本管理办法责任成本管理办法成本阶段性目标成本阶段性目标责任成本管理办法责任成本管理办法牵头组织讨论形成牵头组织讨论形成普及执行实现制定普及执行实现制定定期考核定期考核公布公布九舍会_ 房地产智库:万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大,
23、保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街, 企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产. . . . . . 九舍会_ 房地产智库九舍会_ 房地产智库:企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产, 万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润,
24、 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街. . . . . . 九舍会_ 房地产智库九舍会 房地产2、目标成本管理、目标成本管理管理原则:管理原则:体现目标成本的先进性体现目标成本的先进性目标成本的严肃性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)目标成本:目标成本:目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标;是项目成本的控制线。目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标;是项目成本的控制线。动态成本:动态成本:是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结
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