某地产开发城市居民住宅的经验教训及其规律性总结项目前期doc.docx
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1、万科开发都会居民住宅的经验教导及其纪律性总结项目前期 (征求意见稿)企业筹谋部目 录一、 项目前期选项、决策 - 31、 市场观察 - 42、 项目根本情况 - 93、 项目执法手续 -154、 项目地价款、配套用度 -165、 项目相关用度、税收 -176、 项目投资阐发 -197、 项目开发战略性考虑 -20二、 土地条约 -211、 确认相关工具、环节的正当性 -222、 明确土地性质 -243、 地价 -264、 配套设施 -28一、 项目前期选项、决策 项目前期选项、决策在房地产开发中具有重要职位。在市场经济较成熟的欧美国度,项目的决策正确与否,至少要决定这个项目70%的 命运。在中
2、国大陆的现阶段,尽管市场经济还处在发育历程中,决策至少也要决定项目30%以上的命运。 在大范围的房地产项目开发中,前期的选项、决策应掌握好以下7个方面:1、 市场观察:是项目立项的须要条件。有无市场、有多大市场,是判断项目开发的底子条件。2、 项目根本情况:是在多个项目中选择,进行比力判断的依据。3、 项目的执法手续:是项目开发正当化的要求。4、 项目地价款、配套款的支付情况:是判断公司资金实力、能力的依据。5、 项目相关收费、税收:是判断用度、税收及手续的依据。6、 项目的投资阐发:就项目而言的经济测算与评估。7、 项目开发的战略性考虑:团体生长、公司生长的战略性设想与该项目开发 的干系。项
3、目执法手续项目根本情况项目地价款、配套用度市场观察 市场项目开发的战略考虑项目的投资阐发项目相关用度、税收1、 市场观察 市场是房地产项目决策的根本依据,应了解和掌握的方面有:(1)、本地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况:有多大的市场?可以做多大?都会差别区域的市场有那些特点?(2)、本地都会近、中期筹划生长偏向:项目未来生长的前景如何?在什么地方做?(3)、地块周边楼盘情况:供求及代价之间的干系,做那一个层面的市场?市场竞争的优劣势安在?(4)、项目的目标市场:客户有那些特征?客户需求、购置行为有何特点,能不能满足?(1)、本地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况 对市场的总体情
4、况进行了解和掌握,主要包罗:供给情况、销售情况、代价、区域漫衍、主要生长商情况等。以北京市的房地产市场近几年的资料及市场状况阐发结果看,我们可以通过以下指标进行描述: 北京市近年来严格控制土地批租的一级市场。 93、94、95年出让的土地分别为925、650、690万平米,96、97年逐年递减。 近年来,北京市住宅每年的竣工量在600-700万平米左右,销售量在300万平米左右,97、98年呈平稳生长态势。 北京市商品住宅销售主要会合在向阳区、近郊县区和海淀区。 小我私家购置率稳步上升,97年到达30%左右。 商品住宅销售以现房为主。现房供给量占50%-60%。 商品房销售代价稳步上升,近年呈
5、平稳生长态势。市区四环四周,售价在5000-8000元/平米。 高价位商品住宅销售较好。空置房多为低价位房,位置较偏、交通未便。 市场有较明显的区域特征。住宅主要会合在五个区域,占全市60%以上。 主要生长商多为国有开发商。数量占全市60%以上。因此,可以得出北京房地产市场的一些结论性判断:在北京得到土地有一定难度;有一定市场容量,每年约300万平米;售价较高;市场主要会合在几个区域;总体的市场化水平不高;空置衡宇多为低档住宅。除别的,还应对项目所在的区域进行了解。如果项目位于海淀区: 海淀区年销售量在40-50万平米左右,市场供给量较小。 海淀区商品住宅范围较小,销售率较高。 98年上半年,
6、海淀区出现了一些“明星楼盘”,动员了周边的区域市场。 海淀区由于特别的人文情况,在北京市具有较高的吸引力。 相对而言,海淀区的市场竞争不太猛烈,有一定的市场空间。(2)、本地都会近、中期筹划生长偏向 由于范围大,项目开发周期长。项目后期销售走势,与本地都会近、中期的生长筹划、功效结构、底子设施建立等方面有较大干系。 因此,应了解都会的生长偏向、区域的功效定位等。例如:北京市的都会筹划及生长可描述为:北京市的居民住宅总体是从市中心向外扩展。未来几年内,东部、东北部和北部地域是北京市都会居民住宅生长的主流偏向。西北部地域,作为高新技能财产的配套,商品住宅会有适度生长。南部地域,都会住宅的开发,总体
7、呈平稳生长。都会各区域的生长和功效定位大抵是:北京市中心区积极建立;北京市南部、西南部、东南部以产业为主;北部生长成为大型文化、商业和体育中心;西北部为新技能财产区西部以国度构造办公设施为主东部、东北部鼎力大举生长商务中心。所以,北京市商品住宅开发首选是东部、东北部和北部地域;其次可考虑西部地域。需要注意的是,在实际操纵中,要得出较为正确的结论,对本地市政生长政策性筹划纲领及区域性筹划的生长走势及有关文件的掌握是至关重要的。(3)、地块周边楼盘情况了解地块周边2-3KM范畴内的楼盘情况,掌握竞争的水平与水平。生长商进行自我定位。尽可能了解:楼盘范围、筹划特点、立面及平面、销售代价、销售率、营销
8、特点、主要卖点、主要客户群体、销售现场部署、小区情况、配套、休闲娱乐设施、会所、入住率、物业治理等。例如:上海万科都会花圃周边楼盘,航华小区的总体特点是: 以中挡物业为主,销售代价在3000-4000元/平米之间; 产物差别化明显,生长商都力求做出本性; 区内配套与周边配套相结合; 绿化率较高,普遍在30%左右; 主力客户群为三资企业白领、证券人士; 卖点突出,大部分以筹划、欧化外立面、绿化情况和成熟社区为卖点; 容积率较低,1.4-1.6左右; 平面设盘算庞大,反应出市场定位不专一; 推广以报纸平面告白为主; 代价上以低开高走为主。点评:92年万科开发上海都会花圃,其时项目周边没有可以比力的
9、楼盘,通过对都会生长及住宅新观点的掌握,作出了较准确的市场定位,接纳了新加坡式的园区设计,突出大面积的绿地、共享空间,冲破兵营式结构,告白上以洋派、温馨、生活舒适和方便为卖点,以“明天我们住在哪里?”推广主旋律,在上海市场上一起惊动。都会花圃超前的生长思路,高起点、高定位的筹划和推广,纵然与2、3年后同区域的其他项目相比,总体上仍位居该区域前列。特别是在筹划设计、销售情况包装、小区配套、平面设计、物业治理等方面处于领先水平,其他方面至少处于中等以上水平。(4)项目的目标市场 是对项目主要客户群体的认识。包罗:客户职业、年龄结构、家庭人口、收入水平、区域漫衍、置业目的等。这是项目操纵的偏向性依据
10、。例如,在北京海淀区开发中高挡居民住宅,其目标市场大抵可选择为: 海淀区内的三资企业部分经理以上人员;中关村民营、私营企业主;周边学校留学返国人员; 年龄在35-45岁之间; 以改进生活条件为主要居住目的; 主力户型为四室二厅二卫(面积在150平米以上) 销售代价在6000-7000元/平米之间。2、项目根本情况 了解项目根本情况,特别是市政配套状况,有助于掌握本钱和工期,把双方的职责在土地出让条约中加以明确和界定。项目周边社区配套及周边情况,直接干系到项目市场定位的客观支撑力。 应了解:(1)、土地的完整性(2)、项目大市政设施配套现状;(3)、项目周边社区配套设施(2KM范畴内);(4)、
11、项目周边情况(治安情况、噪声情况、情况污染、“风水”因素等);(5)、项目地质情况等;(1)、土地的完整性由于范围大,要着重留意小区有可能被本地政府、部分分别为几大块,小区的部分区域被支解,使地块不完整。地块相对完整对生长商来说具有重要意义:地块完整便于项目整体筹划结构,容易出效果。同时制止今后倒霉小区物业治理。 地块不完整性的几种体现形式有:u 市政代征地在项目筹划用地范畴内的切割;u 市政绿化用地在项目筹划用地范畴内的切割;u 名胜奇迹在项目筹划用地范畴内座落;u 江河湖泊在项目筹划用地范畴内的穿透;u 市政、公建立施在项目筹划用地范畴内的座落等等。 点评: 如北京项目中间用地的裕华大道实
12、属市政代征地,不光不属小区用地,同时我方还需支付地价,且直接影响小区的围合设计及治理。(2)、项目大市政配套现状主要了解的内容包罗: 门路:现状及筹划生长; 供水; 污水及雨水排放; 供电情况; 供热及生活热水; 燃气供给情况; 通讯情况; 通邮情况; 本地块的大市政配套有缺乏时,生长商可以考虑以此作为地价谈判的条件之一。值得留意的是,如果由生长商自行投资建立大市政,其投资本钱往往凌驾通例估算或预测数,因为大市政配套建立涉及政府相关部分、企业及都会建立和生长的速度等方面,生长商不可控的因素太多。 点评:上海万科都会花圃,在决策开发时,由于时间紧迫,未能就上述内容进行深入了解,造成地价较高并且还
13、要自行投资搞市政建立的局面。如电话,自行投资建立的本钱约8000元/门,在向客户收取相应的本钱用度时,遇到难度。结果只能按政府的划定收取5000-4000元/门。两者之间的差距,只能由生长商负担。(3)、项目周边社区配套设施周边社区配套设施,是掌握项目定位及筹划设计的重要依据。项目周边2000米范畴内,有哪些社区配套: 大众交通:有几多路大巴、小巴经过?驶往那边?需要多长时间? 教诲:有哪些小学、中学?教诲质量怎样? 银行; 大型购物中心; 医疗诊所; 文化、体育、娱乐设施; 餐饮; 公园; 邮局; 菜场; 上述内容,均是日常生活的根本设施。一般来说,数量较多、质量较高的社区,可以为项目的中高
14、等定位提供客观支持。项目开发时缺乏某些内容时,应在筹划设计中予以充实考虑。 点评:上海万科都会花圃,由于地处城乡结合部,交通相对未便,生长商为此不得不自行投资购置巴士解决交通问题,后期又出资引入大众交通。仅此项用度每年的本钱高达200多万元。 (4)、项目周边情况 项目周边500米以内的情况是项目的先天性质素,直接影响客户的购置心态和业主的居住质量。 噪声情况; 周边治安情况; 空气情况; 河道、湖泊污染情况; 景观; 危险源情况(如:放射性、高压电缆、易燃易爆仓品储基地等) 历史上有无不良或不祥瑞配景、典故; 风水情况; 点评:上海万科都会花圃,由于地处飞机航线下,噪声较大,尽管都会花圃在筹
15、划设计、平面户型、景观、休闲娱乐及物业治理等方面具有很强的吸引力,飞机的噪声仍然是制约销售的主要因素。(5)、项目地质情况了解项目地质情况,可以适度掌握筹划设计及工程制作的结构要点。应了解的内容包罗: 土质结构:底子处置惩罚; 承载力:底子处置惩罚; 地下水位:地下室防水处置惩罚; 抗震性:抗震要求; 点评:上海万科都会花圃,由于未详细了解地块的地质特征,一期工程接纳钢筋混凝土预制方桩的守旧做法,比粉喷桩或深层搅拌桩每平米增加80-100元。3、项目执法手续情况确认项目执法手续,开端掌握项目转让、立项的正当性。需要转让方提供的书面资料有: 省、市领土局批准的土地出让条约; 省、市筹划局审批的筹
16、划许可证; 项目立项批准书; 建立许可证; 地价付款凭证; 了解清楚本田主管部分对项目转让、立项正当性的有关划定,并随时掌握最新动态,是一项根本的事情,因为政府的划定不是一成稳定的。4、项目地价款、配套费的支付情况项目地价款、配套费的支付,应掌握好以下几个方面:(1)、公司资金实力与需要支付金额的干系;(2)、地价款、配套费支付周期与开发节奏的干系;(3)、配套建立与配套费支付时间的干系; 点评:上海万科都会花圃,地价为48万元/亩,地价总额达2.4亿元。由于前期缺乏资金,地价款是一笔笔凑起来的,第一期地价款共分了7-8笔,最少的8万元,大的10万、30万、500万不等凑起2900万不敷300
17、0万整数汇往上海交给土地方。上海万科都会花圃前期的资金是非常紧张的,这也是项目开发进度不得不加快的原因之一,产生了一系列的后期遗留问题。5、项目相关收费内容、税收(1)、各项收费内容及尺度 由于海内房地产市场不范例,各地政府、部分对生长商的收费内容及尺度均不一样。项目开发前应详细了解,对本钱及用度作充实估算。(2)、关于税金的交纳 互助开发的项目,可能涉及到被双重征税的情况,即在得到可售衡宇时被征一道,在销售衡宇时又被征一道。因此,应详细了解本地房地产开发的税务划定。 项目的开发,因为互助形式的差别,而可能产生差别的税务环节。目前,国度的有关划定如下:l 买断:甲方(生长商)向乙方(土地方)购
18、置土地使用权,项目以后开发的相关税务环节由甲方负担,乙方仅负担土地买卖行为中的营业税及其附加、土地增殖税、所得税等。l 互助建房:甲方投入资金,乙方投入土地。 乙方投入土地,视同乙方将土地销售给甲方,乙方应交纳土地销售的营业税及其附加、土地增殖税、所得税等。 甲方若将建立好后的衡宇分派给乙方,视同甲方将衡宇销售给乙方,甲方需要交纳相应的营业税及附加。乙方若将甲方分来的衡宇进行销售,仍需要交纳这部分衡宇的营业税及其附加。这样,这部分衡宇的营业税及其附加,就在甲方、乙方进行了二次征收。 甲方若将衡宇的销售收入分派给乙方,需要交纳相应的营业税及附加。甲乙双方应事先明确,这部分税款该由谁负担。l 建立
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