房地产业发展新模式.pdf
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1、October 2023 2我国住宅与房地产业持续保持了 20 多年的快速发展,在拉动消费、促进经济增长、改善人民居住环境等方面发挥了重大的作用。我国已经进入高质量发展阶段,住房消费发生了重大变化,住宅与房地产业的传统发展模式已经不适应经济社会发展要求,推动房地产业向新的发展模式转变将是住房与房地产业的新课题和新任务。一、住宅与房地产业支柱产业地位支柱产业是指在国民经济中生产发展速度较快,对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。我国把国民经济的行业分成 20 大门类,一般认为增加值占国内生产总值的比重超过 5%的行业,即为支柱产业。目前有 6 大行业超过 5%,其中包括房地产业。支柱产业的量化
2、指标出自原国家计委政策研究室中国支柱产业振兴方略一书,书中提出 9 项指标。发达国家房地产业增加值占 GDP 比重都超过 5%,都是国民经济支柱产业。2022 年新加坡为6.2%,德国为 10.0%。2021 年美国为 12.6%,日本为11.9%,英国为 12.9%。2003 年,我国房地产业被确立为国民经济的支柱产业。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发200318 号)指出:房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。住宅与房地产业在国民经济发展中占据重要的地位,在投资、消费、改善人民居住环境等方面发挥了重要的作用。20 多年来,住宅与房地产业保持了持续快速健康发
3、展势头,房地产开发投资快速增长,房地产业增加值占 GDP比重明显加大,住房建设规模持续扩大。2012 年,全国房地产业发展新模式 摘要 我国住房市场化促进住宅与房地产业持续快速发展,取得了举世瞩目的成就。随着生活水平的提高、住房消费的变化和国民经济高质量发展要求的出台,房地产业的发展模式也要调整和转变。本文从住宅与房地产业的支柱产业地位、住房市场发展趋势、房地产业发展新模式等角度出发,分析我国住房需求变化趋势、房地产开发管理及房地产开发企业转型发展方向,为探索我国房地产业发展新模式提供借鉴。关键词 房地产;住房需求;发展模式文/田灵江房地视野房地产开发投资约为 7.2 万亿元,比 2002 年
4、增长 8.2 倍,房地产业增加值占 GDP 比重达到 5.7%。2012-2021 年近10 年房地产业增加值占 GDP 的比重持续保持增长态势。2021 年房地产业增加值占 GDP 的 6.8%,比 2012 年增长19%,投资占 GDP 的 12.9%,比 2012 年增长 1 倍多。住房与房地产业的产业链长、关联度大,住宅的建造和使用涉及土地、水资源、能源、建材、冶金、化工、环保、林工等多个行业,住房消费的影响力系数为 1.3-1.5,住房建设及管理服务还能新增大量就业岗位。同时,与房地产相关的信贷占银行信贷的比重接近 40%,房地产业相关收入占地方综合财力的 50%,房地产占城镇居民资
5、产的60%。我国仍处在城镇化快速发展时期,每年城镇化率持续保持 1%左右的增长速度,经济不断发展,人民生活水平逐步提升,住房需求空间还很大,住宅与房地产业的支柱产业地位也不会动摇,仍将继续带动国民经济社会发展。(见表 1、表 2、图 1)表 1 支柱产业指标序号指标内容1工业增加值在 GNP 中的比重达到 5%左右,产值占工业总产值 8%左右。2出口创汇稳定增长,国际市场占有份额上升,行业外贸进出口由净进口变为净出口。3就业人员占全国就业人员总数的比重有所提高,同时在紧密相关的工业部门和服务行业就业人员大量增加。4行业关联度高,影响力系数和感应度系数均大于 1。5较高的产业集中度和骨干企业的市
6、场占有率,集约化、社会化的大生产方式,配套协作的企业组织网络。6与国际同行业比较,技术比较成熟;7需求收入弹性高于 1,大体在 1.5 左右。8经济效益好,附加价值率一般在 25%-40%。9具有高于国民经济总增长率的、持续的、较高的部门增长率。October 20233表 2 房地产业增加值占 GDP 比重年份GDP(亿元)房地产投资额(亿元)房地产业增加值房地产业 GDP 占比201253858071804307525.7%201359296386013353406.0%201464354395306380865.9%201568885895979425746.2%201674639510
7、2581499696.7%2017832036109799570866.9%2018919281120264646237.0%2019990865132194696327.0%20201013567141443134257.2%20211149237147602772166.8%20221210207132895738216.1%图1 房地产业增加值占GDP比重(亿元)二、住房市场发展趋势2020 年第七次人口普查结果显示,我国每户住房平均间数为 3.2 间,人均住房间数为 1.2 间,人均住房建筑面积为 41.76 平方米,平均每户住房建筑面积达到111.18 平方米,城市家庭人均居住面积为
8、 36.52 平方米,平均每户居住面积达到 92.17 平方米。据有关机构测算,全国城镇住房套数从 1978 年 3100 万套增加到 2020 年的3.62 亿套,房屋套数与家庭户数之比从 0.8 上升到 1.09,高于法国、英国的 1.03,住房供求总体已基本平衡。我国住房发展已经从总量短缺转向结构性供给不足,进入结构优化和品质提升的发展新时期,住房市场将呈现新的特点和趋势。一是住房问题将由“有没有”转向“好不好”,改善性住房将是未来商品房市场的主流需求。有关机构研究发现,从目前北京住房交易的成交结构看,“卖旧买新”或“卖一买一”已经占到总成交比重的 55%左右。很多城市改善性住房的比重正
9、逐年增多,35 岁至 45 岁购房群体是改善性需求为主的核心人群。据有关数据,50 个重点城市改善性购房占比由 2020 年的 26%提高到 2022 年的 30%。2022 年底的中央经济工作会议提出,支持住房改善等消费,因城施策,支持刚性和改善性住房需求。全国建设工作会议提出,2023 年将大力支持刚性和改善性住房需求,因城施策、精准施策。对购买第二套住房房地视野的,对以旧换新、以小换大、生育多子女的家庭都要给予政策支持。我国仍处于城镇化较快发展阶段,政策上将着力扩大内需,支持住房改善消费,巨大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑。当前和今后一个时期,促进改善性住房需求的释放,将是助力房
10、地产市场健康发展的重要举措,也是商品住房市场的主流需求。二是住房市场从以增量为主转向增量与存量并重,提质增效将是住宅与房地产业发展的主题。过去 20 多年,我国房地产业主要以新建项目为主,忽略了既有项目的功能改造和提升,很多项目已经满足不了新时代生活需要。城市发展由大规模增量建设向存量提质改造和增量结构调整并重转变,进入城市更新的重要时期。据统计,我国 2000 年以前建成的居住小区有 65 亿多平方米,2000 年以后城乡住房以每年近10 亿多平方米的规模增长,这些小区不同程度存在质量、功能、环境及配套设施等方面的缺陷,亟待改造和提升。随着城市更新行动的持续推进,新建住房项目难以保持每年 1
11、8 亿平方米的销售规模,住房供给将呈现新建与既有改造并举的发展格局。绿色低碳高质量发展是完整准确全面贯彻新发展理念、做好碳达峰碳中和工作的必由之路。住宅与房地产业大拆大建、高耗高排、低质低效的建设方式仍未根本转变,提质增效、减排降耗将是住宅与房地产October 2023 4业发展的主题。三是住房市场从以商品房为主转向商品房与保障性住房并举,更好满足不同群体的住房需求将是住宅与房地产业主要任务。建立和完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;加快建设以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,增强保障性住房适配性;加大长租房市场建设力度,增加市场租赁住房供应这是当前促进房
12、地产市场平稳健康发展的主导思想。2022 年全国建设工作会议明确提出,促进房地产市场平稳运行将是一项长期任务,要以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求,提升市场信心,保持房地产市场供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。要防范金融风险,帮助风险企业自救,做好保交楼工作,通过落实金融支持政策满足房企合理融资需求,增加开发贷、并购贷和购房人的按揭贷。2023 年计划新开工建设、筹集保障性租赁住房、公租房和棚改安置住房 360 万套,合力整治房地产市场秩序,严打房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域违法违规行为,通过稳市场(稳地价、稳房价、稳预期)、振房企(防风险、保交楼、增信贷)、增信心
13、(购房人、新市民、青年人)等一系列组合举措,促进商品住房、保障性住房和租房市场健康发展,让人民群众享有满意的住房。三、房地产业发展新模式传统的房地产业发展借鉴了境外模式,引入了商品房预售和按揭制度,的确支持了房地产业的快速发展,快速解决了住房短缺问题,但也形成了“高负债、高杠杆、高周转”发展模式,带来了“高利润、高风险、高泡沫”等弊端,难以适应新阶段新发展要求。自 2021 年以来,党中央、国务院非常重视探索房地产业新的发展模式,提出了一系列意见和要求。表 3 党中央、国务院对“房地产业新模式”的重要表述时间来源主要内容2021 年 12 月 2021 年中央经济工作会议要坚持房子是用来住的,
14、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式。2022 年 3 月 政府工作报告探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展出租房市场,推进保障性住房建设。2022 年 3 月国务院金融委会议及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。2022 年 12 月 2022 年中央经济工作会议要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2023 年 3 月 政府工作报告有效防范化解优质头部企业风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题。202
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