房地产经营管理过程中应对金融风险策略分析.pdf
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1、楼市Real Estate房地产经营管理过程中应对金融风险策略分析文/赵文壮由于房地产行业本身具有高投入、周期慢等特点,使得进驻该市场具有更高的准入门槛。换言之,房地产市场资金竞争压力巨大。尤其是 2019 年突袭的新冠肺炎疫情,“停工”“停课”成为生活中的常态,也导致很多房地产企业面临着无法开工不能按时交付或者资金链中断形成“烂尾楼”等事件。观望房价是现在很多国人的态度,期房也不再是首要选择,尤其是三、四线城市,面临人口外流和生育率断崖式下降的状况,房地产行业能否持续发展应该摆上经营管理者的思考日程。不可否认,在我国房地产市场发展过程中,政府在其中发挥了宏观调控的作用,但是作为市场经济发展的
2、一分子,主体是房地产企业,经营管理者应该更加注重外部宏观环境和内部经营状况,如果任由信用风险、流动性风险、资产结构风险等金融风险在企业内发酵扩大,房地产企业将会遭受不可估量的损失甚至出现破产。房地产经营管理导致金融风险机制分析房地产行业经营链条延伸范围较广,从建筑行业、采矿行业等第二产业一直扩大到第三产业的消费服务行业,所以很多学者都将房地产行业视为国民经济的支柱产业。但是房地产行业的资金金融属性似乎更为强烈,主要表现为以下几点:一、房地产行业的预售制度和按揭贷款制度相比于制造业、服务业等行业,房地产行业对于资金的依赖性更强,尤其是预售制度和住房按揭制度的实行,使得房地产企业与银行的联系更加广
3、泛深入。预售制度的实行使得房地产企业可以提前回款,减轻自身的资金压力,从而继续投入楼盘开工建设。而住房按揭制度的施行就促使银行、购房者和房地产企业捆绑在一起,购房者资金有限,抵押未来的一部分收入提前从银行贷款购买住房,而银行将资金打入房地产企业账户,三者之间形成稳定的资金循环。但是这其实考验的是房地产企业的销售能力,如果无法吸引购房者,“烂尾楼”事件也会不可避免。而且最关键的是购房者是以未来收入获得贷款,一旦遇到不可抗拒的事情造成现在的收入下降,无法按期归还贷款,银行风险会急剧上升,而银行资产质量又会直接关系到房地产企业的资金链条,环环相扣,链条衍生,金融风险也会累积迭加。二、房地产企业的财务
4、状况本文主要分析房地产企业的偿债能力和资产负债结构,一旦经营者没有进行有效融资或者债务归还,出现房地产爆雷现象,金融风险会迅速蔓延。房地产属于资金密集型行业,除了自身的流动性资金,更多的是向银行贷款或者直接融资。根据中国人民银行发布的 2022 年四季度金融机构贷款投向统计报告,2022 年年末,房地产开发贷款余额达到 12.69 万亿元,个人住房贷款余额 38.8 万亿元,同比均有所增长,这一定程度上表明房地产贷款的增长来自住房需求的上升,这也说明房地产仍有发展势头。而房地产企业的平均资产负债率已经达到 80%以上(合理的资产负债率在 40%60%之间),如果居民住房需求下降,发展势头不可持
5、续,那么将直接影响到企业的偿债能力,进而引发金融风险。三、住房市场需求的变化推动房地产企业持续发展的前提在于不断释放的购房需求,这与国家的城镇化政策有着密不可分的关系。2022年,我国的城镇化率已经达到 65.2%,城镇化进程已经发展到一个新的阶段,房地产企业在选取开发项目时,选择大城市、县城还是城镇,直接关系着开发项目能否成功。另外,商品房空置率也应该成为房地产企业考虑的重要因编辑:白利倩邮箱:35Real Estate楼市素,按照通用标准,商品房空置率在 5%10%之间是合理的,低于此区间说明空置率过低,住房需求较为旺盛;反之说明空置率较高,住房供过于求,商品房存在挤压的风险。2023 年
6、贝壳研究院发布的 2022 年中国主要城市住房空置率调查报告 显示,28 个大中城市平均住房空置率 12%,具体而言,深圳、北京、上海空置率均低于 7%,处于合理区间;而南昌、廊坊、佛山均处于空置率危险区间,都在15%以上。这也从侧面说明,人口会趋向一、二线城市流动,而这也是造成房价波动的一个原因。换言之,很多城市的房价支撑力并不坚固,原来高幅度的涨价趋势很大概率会慢慢降低,由此流动性风险可能会在某个区域内出现。房地产金融风险指标测度由于外部环境的变动和内部经营管理因素的影响,房地产企业面临较大的资金压力,购房者、银行也都参与其中,这也导致房地产的金融风险。本文拟从经营管理角度,以裴霁航(20
7、19)和张梦林、李景跃(2020)的研究为基础,选取 5 个指标建立房地产金融风险综合测度指标。由于数据的可得性原因,本文选取时间范围为 2005 年到2021 年,相关数据均从国家统计局网站、Wind 数据库等获得。一、GDP 增长率(x1)GDP 反映的是国家的经济发展状况,而房地产行业与国家发展环境是密切相关的。我国经济发展速度一直处于中高增长的状态,因此 GDP 增长率也居于全球前列,而房地产行业的蓬勃发展正处于我国经济发展势头良好的时期,因此以 GDP 增长率反映市场环境,契合本文主题。二、资产负债率(x2)资产负债率反映企业的资产结构状况,负债率过高,会对企业产生流动性压力,一旦企
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