房地产企业财税风险及防控措施研究.pdf
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1、F Financial observationinancial observation商业观察2023 年 10 月下 第 9 卷 第 30 期38财经观察财经观察房地产行业是我国社会经济体系重要的组成部分,更是推动我国社会发展的主要动力,所以房地产行业与我国社会经济是相互影响和相互促进的关系,加快房地产行业发展是我国经济社会发展的主要任务,促进社会经济发展则是房地产行业发展的最终目标。随着我国经济的不断发展,房地产企业在经营发展过程中不仅要面对市场风险,还面临着财务风险和税务风险,财税风险也是限制企业发展的重要因素。相关工作人员,不仅要深入挖掘房地产企业可能存在的财税风险,还需要结合房地产企
2、业发展现状及其存在的问题等,制定和实施有效的财税风险及防控措施,以保证房地产企业的健康发展。对此,本文结合相关文献,对房地产企业财税风险及防控措施进行了深入探究,希望对房地产企业财税风险防控工作起到积极作用。一、房地产企业财税风险内涵“房地产企业财税风险”实质上是房地产企业在生产、经营及管理过程中产生的财务问题及税务问题的统称,这些问题能够造成一定的经济损失,所以也被理解为影响经济效益的风险总称。“房地产企业财税风险”主要来源于债务活动、投资活动、税务活动,不同活动环节的风险及其经济效益的影响不同,但都具有不确定性、客观性及可控性等特点。因此,可以根据企业经济活动本身的客观性来制定有效的财税风
3、险的风控措施,以降低财税风险发生率1。二、房地产企业财税风险类型“房地产企业财税风险”根据活动类型不同可分为投资风险、融资风险、税务风险三大类型。投资风险、融资风险、税务风险是相互影响、相互促进、相辅相成的关系。不同风险之间的关系如图 1 所示。图 1 投资、融资及税务风险之间的关系不同风险的诱发原因及对房地产企业经济效益影响不收稿日期:2023-06-25作者简介:张士懿(1990),女,中级会计师,硕士,研究方向:会计。房地产企业财税风险及防控措施研究张士懿(江苏邗建房地产有限公司,江苏 扬州 225000)摘要:20 世纪 70 年代以来,我国社会经济进入了高速发展阶段,为各个领域发展营
4、造了良好的经济环境,房地产行业在该环境的影响下取得了很大进步。房地产企业对我国经济的持续发展有着重要作用,随着我国对房地产行业监管力度的不断加强,对房地产行业税收方面也提出了更高的要求,财税风险成为房地产经营中的重要组成部分。基于此,房地产企业要加强对财税风险的控制,以此提高房地产企业的市场竞争力,来保证企业经营的正常发展。关键词:房地产企业;财税风险;防控措施中图分类号:F293.33 文献标志码:A 文章编号:2096-0808(2023)30-0038-04DOI:10.3969/j.issn.2096-0808.2023.30.00639同,具体有以下三方面。(一)投资风险“投资”是房
5、地产企业顺利经营及发展的关键,只有结合自身实际情况确定投资项目、制定和实施科学的投资计划,才能为企业带来更大的预期经济效益。但在投资过程中需要对投资数据进行测算,包括销售单价、周期、成本、税收等方面的数据,如果,数据预测不准确,或者市场调研不全面,都会导致投资风险发生2。例如,房地产企业进行销售时如果不能准确预测出目前市场的热销户型,不仅会导致企业销售量下降和市场份额下降,还会降低房地产企业的市场竞争力,甚至会导致收入不能及时回款、资金链断裂等风险发生。此外,房地产金融政策发生变化也会对房地产企业的投资产生影响,如果,不及时根据房地产金融政策调整投资策略,势必会增加投资风险的发生率。(二)融资
6、风险很多房地产企业为促进自身经营项目顺利实施,除筹集内部资金外,还会通过银行贷款、面向社会募资、引进投资方等渠道快速筹备资金,这个过程就是一个融资过程。但融资涉及很多利益方,所以在融资过程中会面临很多风险,例如,地方性房地产企业相关政策支持不够充分,会使自身资金回款速度变慢,从而限制地方性房地产企业融资3。房地产企业向银行贷款的条件非常严苛,除需要承担各种法律责任外,还要应对高额的融资利息,如果处理不当则会增加融资风险,造成严重的经济损失。对于引进的外来投资方,也可能存在信用不足、资历不够等风险。例如表 1 所示,对比保利和万科,万科利用资金的效率更高,万科的有息负债低于保利,但是总资产规模却
7、超过保利,万科通过大量的应付款和预收账款解决运营中的资金需求。具体可以看表 1 中标黄数字,非流动负债更少,但是总资产更高,在无成本负债应付账款和合同负债方面万科更多,说明万科更多的是占用合作伙伴和购房人的资金。因此,万科在投融资方面承担的风险更大。表 12022 年绿城、华发、万科及保利房地产企业的资产负债表绿城 2022年年报华发 2022年年报万科 2022年年报保利 2022年中报流动资产:货币资金663.12528.321 372.08 1 571.03 预付款项836.9634.22604.84453.32其他应收款合计13.912 726.95 1 581.04 存货2 846.
8、78 2 435.44 9 070.57 8 447.00 其他流动资产487.23194.12637.35流动资产合计4 623.71 3 508.80 14 153.56 12 737.41 非流动资产:长期股权投资435.40252.171 294.86 994.80投资性房地产93.70167.73985.72262.32固定资产合计96.1428.92164.20120.13绿城 2022 年年报华发 2022年年报万科 2022年年报保利 2022年中报递延所得税资产61.7743.50354.8597.85非流动资产合计727.06518.113 417.68 1 588.41
9、资产总计5 350.77 4 026.91 17 571.24 14 325.82 流动负债:短期借款177.930.3541.3320.67应付票据及应付账款477.22340.322 892.42 1 303.73 合同负债1 569.63 803.214 655.81 4 343.30 应交税费267.5517.80318.3530.72其他应付款合计229.871 739.05 1 331.08 一年内到期的 非流动负债253.70639.22741.14其他流动负债555.2186.17407.75381.15流动负债合计3 047.54 1 737.63 10 778.02 8 1
10、66.22 非流动负债:长期借款902.93825.841 807.73 2 366.94 应付债券233.88232.88688.16506.40租赁负债9.67220.6661.97非流动负债合计1 189.10 1 194.79 2 743.312 941.32负债合计4 236.64 2 932.42 13 521.33 11 107.55 所有者权益(或股东权益):归属于母公司所有者权益合计360.24197.432 426.91 1 992.52 少数股东权益376.37897.071 623.00 1 225.76 所有者权益合计1 114.13 1 094.49 4 049.9
11、23 218.27负债和所有者 权益总计5 350.77 4 026.91 17 571.2414 325.82(三)税务风险涉税事项贯穿房地产企业的生产、经营及管理全过程,其每个经济活动都需要进行税务管理及纳税,例如,前期项目投资测算、项目开发、产品销售后等活动,都设置有专项税,包括增值税、企业所得税、土地税、印花税等,如果没有严格按照国家要求缴纳税款,不仅会面临相应的法律处罚,还会引发各种严重的税务风险,并造成严重的现金流损失。虽然可通过加速回款和提升销售价格的方式来进行弥补,但会使资金常年被占用,从而产生严重的资产损失4。税务风险职能部门不完善、缺乏税务风险管理意识、税务风险内部防控制度
12、不健全等问题,也会增加税务风险的发生率。三、加强房地产企业财税风险防控的有效措施加强房地产企业财税风险防控,不仅能够降低房地产企业投资风险、融资风险及税务风险的发生率,还能促进房地产企业依法诚信纳税、实现税务精细化管理、实现降本增效、提升财务管理水平,最终促进房地产企业健康可持续发展。有效的财税风险防控措施如下。(一)完善财务风险防控体系管理、业务是财务风险控制体系中的两个层面。在管理层面上公司通常要构建健全的内部管理制度,然后在公司内制定统一执行标准及业务要求。公司财务报告应根据续表F Financial observationinancial observation商业观察2023 年 1
13、0 月下 第 9 卷 第 30 期40财经观察财经观察国家相关法律法规的规定进行编辑,再根据标准开展税收操作。内部审计时,需要对公司业务进行定期和不定期的审计,以保证与国家相关法律政策相符合。然后,向管理人员汇报审计报告,审计报告要严格按照审计结果编辑。从风险管理方面,要保证风险管理体系的完善健全,做好公司税务风险的分析和识别,并及时向公司管理层汇报。在公司业务层面,风险防控主要部门中的财务部门首先要完善财务岗位,根据职能分离、相互监督等原则,明确财务部门各个岗位的财务防控职责。针对会计准则的变化,财务部门要做好相应的职能调整工作,避免公司财务因政策变化而造成风险问题。由于销售部门现金流量最大
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