房地产市场羊群行为分析.pdf
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1、自改革开放以来袁 我国经济以持续增长态势发展袁其中房地产行业贡献的力量不容小觑遥 中央经济工作会议作出野要确保房地产市场平稳发展冶的一系列部署袁房地产已然成为国家重要的经济支柱和社会问题遥历年来袁各国学者都热衷于对房地产价格影响因素进行研究袁众多学者通过不同角度对其进行探索解析遥 传统金融模型以理性人和有效市场假说为前提袁但现实中市场中的个体不会是完全的理性人袁故有学者引入行为金融学思路对房地产价格进行研究遥 羊群行为是行为金融学中研究的一种典型的投资行为遥到目前为止袁前人对研究羊群行为的实证方法有以下几种院LSV 方法要要要用于检测每一期间末投资者对单支股票于同一方向交易与独立交易的偏离程度
2、袁无法考虑究竟是羊群行为导致了相关联交易袁还是关联交易中市场参与者使用了相同的信息袁且在市场不允许或限制卖空的情况下袁使用 LSV 方法会导致测量误差1曰PCM方法要要要用于测度投资者在方向及力度上存在的羊群行为袁该方法对于投资者占有投资权重的衡量存在偏差袁 资金量越大的基金管理人被赋予更大的比重袁可能衡量到虚假羊群行为2曰CH 方法渊又称野CSSD法冶冤要要要是基于收益率分散程度对羊群行为进行衡量的方法袁在该方法的检测下袁前提条件是实证选择的观测时间段市场价格要出现很大的波动幅度袁当市场价格波动幅度不够大时袁可能会不能有效测度出羊群行为3曰CSAD 方法能够刻画出收益离散度和市场收益之间的非
3、线性关系袁相比 CSSD 模型更具有弹性袁准确度要高4遥以 2015 年 6 月至 2020 年 6 月作为研究时间段袁以不同发展程度的 26 个代表性城市房地产市场作为研究对象袁选择运用的 CSAD 模型袁该模型运用绝对差来衡量投资者决策的一致性袁更加有利于测度出不同地区不同市场下的羊群效应差异袁能够较为精准的引导市场参与者做出理性决策遥 本文首先对房地产投资者羊群效应的存在性进行建模分析袁再通过对所选取城市进行分类袁针对各类城市分析其羊群行为差异性袁最后对所得结果进一步剖析袁根据研究结果对市场参与者提出可行性建议遥1房地产市场羊群行为理论分析1.1羊群行为概述羊群行为是投资者在投资决策中放
4、弃自己的私收稿日期院2022-11-17基金项目院国家社会科学基金项目渊18CJY016冤遥作者简介院刘金娥(1984-)袁女袁汉族袁副教授袁主要从事行为金融尧资产定价研究遥房地产市场羊群行为分析刘金娥袁 贺思语(厦门理工学院 经济与管理学院袁 福建 厦门 361024)摘要院如何降低和化解房地产市场的风险袁确保房地产市场平稳发展袁受到了各界的关注遥 本文运用 CSAD 模型对我国房地产市场中投资者羊群行为的存在性及差异性进行检验袁发现我国房地产市场参与者普遍存在着羊群行为袁其中人均 GDP 值越高的城市袁羊群行为越为严重遥 同时袁本文基于消费者购房心理对我国高发展程度地区房地产市场普遍存在羊
5、群效应这一现象作出解释遥最后本文从市场信息透明度尧政府政策调控力度尧市场监管全面程度尧教育资源配置合理程度尧投资者投资理念五个角度对如何促进房地产市场的平稳健康发展提出建议遥关键词院羊群行为曰房地产市场曰CSAD 模型中图分类号院F293.35文献标识码院A文章编号院员远苑源原圆员园怨穴圆园23雪09原园088原园7第 42 卷 第 9 期武夷学院学报灾燥造援42 晕燥援9圆园23 年 9 月允韵哉砸晕粤蕴 韵云 宰哉再陨 哉晕陨灾耘砸杂陨栽再Sept.圆园23人信息袁依据其他参与者的行为来决定自己的投资决策5袁最终形成了决策一致的现象遥 高帆6指出羊群行为具有趋同性尧不稳定性以及相对性袁趋同
6、是羊群行为的根本特征袁同时羊群行为易受到外界各种因素影响袁呈现出不稳定的特征袁此外羊群行为不是绝对的袁在不同标准尧不同数据范围下袁会得到不同结果遥 当众多投资者受到羊群效应影响袁 发生群体性失误时袁有可能会出现大范围情况反转袁 导致反向羊群行为袁会加剧市场多变性袁从而扩大风险遥 现有文献主要用不完全信息理论7尧声誉理论8和薪酬结构理论9来解释市场羊群行为的产生遥1.2房地产市场中的羊群行为房地产市场投资者分为企业投资与个人投资袁本文主要讨论个人投资者的羊群行为遥 个人投资者以直接购房者为主袁主要是居民买房并期待房价上涨遥房地产投资具有高收益高风险并存尧 流动性低尧适应性强等特征遥 房地产还能够
7、积极适应各种变化并调整自身功能袁作为投资品袁可以以租赁的方式获得资金收益袁同时也具备房产本身的价值增长袁在不同环境下袁房产可以满足投资者不同需求袁除本身的居住作用外袁还可作为学区房袁为投资者带来房产本身价值以外的收益遥6王丽艳10分析发现商品房住宅市场存在明显的羊群行为遥 鞠方等4也验证了羊群行为在我国房地产市场的存在性遥 周维11认为房地产市场羊群行为过度发展会引发房地产泡沫现象袁信息处于劣势的投资者易受偏误信息影响产生不理性投资行为致使房价暴涨遥温宇静和唐慧玲12认为袁房地产市场价格非理性波动在很大程度上是由羊群行为引发的遥房地产市场中的需求可分为自住消费需求尧购房投资需求尧投机需求三种遥
8、 这些需求都会催生羊群行为并带来风险遥 无论购房源于何种需求袁只要投资者产生实际购房行为袁其带来的影响都是一致的遥 针对购房行为袁无论是刚需还是投机袁一旦形成从众袁必然会造成推高房价的局面遥利益诱惑是产生羊群行为的内因动力袁投资者本能寻求收益率更高的领域袁带动资本向高收益行业流入遥 房地产投资具有较高的收益水平袁这是吸引投资者的内在动力袁也是投资者产生羊群行为的诱因遥 在信息不对称的影响下袁一些购房者在房价飞涨的浪潮中获得了可观的收益袁引入更多的投资者向房地产市场进行投资袁投资者纷纷涌入进行效仿袁群体不断扩大袁从而产生羊群行为遥 购房者相信房价会涨袁必然热衷买房袁甚至会囤积房产作为一种长期投资
9、曰开发商认为购房者基数庞大袁 便迎合市场开发更多房产袁赚取高额利润遥 房价的不合理波动是由购房者与开发商共同推动的袁要达到市场稳定的目的袁需要因地施策袁针对各区域羊群行为程度结合实际情况实施政策调控及其他方面的引导袁以推动我国房地产市场健康发展遥2研究方法设计2.1CSAD 模型概述采取 CSAD 模型作为本文研究方法袁在理性的资产定价模型下袁使用横截面收益率绝对差 CSAD 指标来刻画收益离散度和市场收益之间非线性关系袁检测羊群行为的存在遥 CSAD 具体公式如下院CSADt=1NNi=1移Ri,t-Rm,t渊1冤式中院N 为市场上资产组合的样本数袁Ri,t代表资产 i在时间 t 的收益率袁
10、 Rm,t代表 t 时刻市场上资产组合的平均收益率遥结合资本资产定价模型渊CAPM冤可以得到院Et渊CSADt冤=1NNi=1移茁t-1Et渊Rm冤-酌j蓘蓡渊2冤由渊2冤式分别求一阶导数和二阶导数后得到院坠Et渊CSADt冤坠Et渊Rm冤=1NNi=1移茁t-1 0渊3冤坠Et渊CSADt冤坠Et渊Rm冤2=0渊4冤渊3冤式和渊4冤式求导的结果说明横截面绝对偏离度的期望值 Et渊CSADt冤和市场期望收益 Et渊Em冤之间为线性递增关系遥 如果存在羊群效应袁单个资产收益率向市场收益率靠近袁Et渊CSADt冤与 Et渊Em冤之间线性递增的关系将不存在袁 取而代之的是非线性的递减变化遥当羊群行为
11、严重时袁该关系甚至变为绝对市场收益率的减函数遥 为检验羊群效应的存在性袁引入其他回归参数袁用下式表示这一非线性关系袁由此可以建立测刘金娥袁等院房地产市场羊群行为分析89窑窑叶武夷学院学报曳 圆园23 年第 9 期度羊群效应的如下模型院CSADt=琢+酌1Rm,t+酌2R2m,t+着t渊5冤横截面绝对值与市场收益之间是否存在非线性关系袁等同于判断在一定显著性水平上回归二次项系数是否为 0遥 若 酌2显著不为 0袁则根据上述分析袁当 酌2显著小于 0 时袁市场上存在剧烈的羊群行为遥 该模型认为袁当羊群效应存在的时候袁单个资产的收益率和市场收益率将会越来越接近袁此时横截面 CSADt绝对偏差与市场收
12、益率 Rm,t将会表现出一种非线性关系遥当羊群效应不太剧烈袁CSADt随 Rm,t增加曰当羊群效应十分剧烈的时候 CSADt随 Rm,t下降遥 所以袁该模型能够很好的捕捉羊群效应的存在12遥2.1.1投资者羊群行为存在性研究方法设计定义如下的 CSAD 模型来验证房地产市场的投资者是否存在羊群行为院CSAD=1NNi=1移Et渊Ri,t冤-Et渊Rt冤渊6冤式中院N 表示选取的样本数据中城市数量袁Ri,t表示 i城市在第 t 月的房地产市场收益率袁Rt表示第 t 月全国房地产市场收益率遥 第 t 月某 i 城市的房价收益率计算方式为院Ri,t越100伊咱ln渊Pi,t冤-ln渊Pi,t-1冤暂
13、渊7冤Rt越100伊咱ln渊Pt冤-ln渊Pt-1冤暂渊8冤式中院Pt为 i 城市第 t 月的平均房价袁 Pt-1为 t-1 月全国平均房价袁Pi,t为 i 城市第 t 月的平均房价袁Pi,t-1为 i城市第 t-1 月的平均房价遥此外袁 假设 2020 年 GDP 总值跃20 000 亿城市房地产市场组合房价收益率为 Ra,t曰Rb,t表示 2020 年GDP 总值在 10 000 亿至 20 000 亿之间城市房地产市场组合房价收益率曰Rc,t为 2020 年 GDP 总值低于10 000 亿城市房地产市场组合房价收益率遥 则有院Ra,t=1NNi=1移Ri,t渊9冤Rb,t=1NNi=1
14、移Ri,t渊10冤Rc,t=1NNi=1移Ri,t渊11冤Ra,t袁Rb,t袁Rc,t分别为 N 个 Ri,t的算数平均数袁渊9冤式渊10冤式和渊11冤式中的 Ri,t分别表示 2020 年 GDP 总值在不同区间的三类城市中每个城市的房价收益率遥 建立检验房地产市场羊群行为的 CSAD 模型院CSADt=酌+酌1Rm,t+酌2R2m,t+着t1渊12冤当 酌2显著不为零时袁表明横截面收益绝对偏差 CSADt与市场收益 Rm存在非线性关系遥 该模型认为袁当系数酌2显著大于零时袁 市场上存在羊群行为但不太剧烈袁CSADt随着 R2m,t增加而增加曰当系数 酌2显著小于零时袁表明此时市场中存在严重
15、的羊群行为袁CSADt随着R2m,t增加而减少遥 因此该模型可以精准捕捉到市场存在的羊群行为遥2.1.2投资者羊群行为差异性研究方法设计Chang 等13指出 CSAD 模型不仅能检验市场中羊群行为的存在性袁同时能看出不同市场组合下羊群行为的严重程度遥 对房地产市场划分为 2020 年 GDP 总值渊单位为亿元冤大于 20 000尧在 10 000 至 20 000 之间尧小于 10 000 三个不同的市场组合袁分别用 CSAD模型看三个市场组合中房地产投资者的羊群行为程度差异袁其公式如下院CSADtA=酌0+酌1Ra,t+酌2R2a,t+着t渊13冤CSADtB=酌3+酌4Rb,t+酌5R2
16、b,t+着t渊14冤CSADtC=酌6+酌7Rc,t+酌8R2c,t+着t渊15冤通过判断 酌2袁酌5袁酌8的正负情况袁来检测本文所划分的三个市场组合是否存在羊群行为袁 再通过比较酌2袁酌5袁酌8相对值大小袁 判断三个市场组合中羊群行为的严重程度袁从而进一步研究不同市场组合下羊群行为的差异性遥2.2数据的选取与处理2.2.1数据选取考虑到城市是否具备代表性袁故选取了我国我国大陆 22 个省份的省会城市以及 4 个直辖市共 26 做城市作为研究对象遥 数据主要来源于中国房地产指数系统以及中国指数研究院袁 通过对所选取城市 2015年 6 月至 2020 年 6 月的月度平均房价进行收集整理遥 具
17、体城市划分详情如下表 1遥90窑窑表 1 城市划分详情Fig.1 Details of city divisions主要目的是对 2015要2020 年我国房地产市场中投资者羊群行为进行存在性及差异性检验袁因此在根据各目标城市 2020 年 GDP 总值对其进行分类后袁以各城所选时间区间内月度平均房价作为原始样本遥经过筛选整理后袁 本文原始数据总计 1 586 个袁其中袁野GDP跃20 000 城市冶 月平均房价数据 244 个曰野10 000约GDP约20 000 城市冶月平均房价数据 671 个袁野GDP约10 000 城市冶月平均房价数据 671 个遥 进而根据原始数据渊各城月平均房价冤
18、袁分别计算出所选时间内各城各月份房地产市场收益率袁并计算出已划分好的三类城市的市场房价收益率遥 各城房价收益率数据共 1 560 个袁其中野GDP跃20 000 城市冶240 个袁野10 000约GDP约20 000 城市冶660 个袁野GDP约10 000 城市冶660 个遥2.2.2数据处理由于所得原始数据是各个城市的月平均房价袁则可直接通过上述公式计算出各城市和全国的房价收益率和各组 CSAD 值遥 对分类后的三组样本数据平均房价收益率与收益率截面数据绝对差进行统计分析遥结果分别见表 2尧表 3尧表 4遥表 2 GDP跃20 000 城市样本数据收益率横截面绝对差与房价收益率的描述性统计
19、Fig.2 Descriptive statistics of the house price yield andthe absolute difference of cross-sectional yield forthe sample data of cities with GDP 20,000表 3 10 000约GDP约20 000 城市样本数据收益率横截面绝对差与房价收益率的描述性统计Fig.3 Descriptive statistics of the house price yield andthe absolute difference of cross-sectional y
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