房产税对房租的影响及试点建议.pdf
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1、全国流通经济177会计审计房产税对房租的影响及试点建议刘正才张元峰(上海师范大学商学院,上海 200234)一、引言房产税作为对房产所有人进行征收的财产税,主要有两个作用,一是增加税收来源和缩小贫富差距,二是对房地产市场和房价起到稳定作用。关于房产税的征收,在我国的讨论由来已久,主要目的还是出于对房价的调控,目前仍处于有限试点阶段,但从长远来看在全国推行和实施是迟早的事。我国房产税试点是 2011 年在上海和重庆两个城市开始实施的,但由于不是国际上推行的普遍征收,只有少量的投资用房得以征收,因而对房地产市场影响很有限,未能起到有效遏止房价上涨的作用1。从理论和国际经验来看,作为每年征收的比例税
2、,房产税这一经济手段是能够对房地产市场起到自动稳定器的作用,是一个良好的房地产市场调控的长效机制。由于我国目前没有正式开征房产税以及现有房产税的试点方案不能有效发挥调控作用,造成使用非市场化的以限购为主的行政手段调控房价,这不仅影响房地产市场的健康发展,还助长假结婚假离婚等社会不良影响。所以,从稳定房地产价格的角度,我国开征普遍征收的房产税是必要的,而且随着我国城镇化发展的基本完成,土地财政将难以为继,房产税则是维持财政税收的一个稳定替代来源。2021 年 10 月 23 日,全国人大通过扩大试点的决定后,关于房产税的征收曾一度又成为社会关心的话题。虽然房产税的扩大试点因房地产市场和经济不景气
3、而暂时搁置,但将来重启试点也是可以预见的。关于房产税的进一步试点和征收方案的设计,虽然我国目前还存在比较大的争议,但如果要有效发挥房产税对房地产市场的调控作用,就不能再重复原来的试点方案,应该考虑与国际接轨的普遍征收的试点方案,也是未来推行的大势所趋,即自住用房与投资用房的所有者一样都需征收房产税。当然,具体征收方案的设计需要考虑多方面的影响,不仅要考虑对房价的影响,还要考虑对其他经济方面的影响。过去,许多学者针对房产税与住房买卖价格的关系进行了大量研究,而研究房产税对房屋租赁价格即房租的影响的文献很少。房地产市场是一个由房屋租赁市场和房屋买卖市场组成的整体,它们之间是相互关联的,一个市场的变
4、化会波及另一个市场。通常,征收房产税能起到抑制房价过快上涨的作用,减少民众买房的压力,这也是我国出台房产税试点的最初动机。但是,征收房产税之后,会多大程度上影响房租,这关涉到城市尤其大城市租房居民的利益。如果房租过高,其实跟房价过高一样也会产生负面社会影响,降低广大租房者的生活质量与幸福指数2。所以,房产税政策的出台及征收方案的设计也要兼顾城市里广大租房群体的利益,故研究房产税对房租的影响也是很有必要的。同样,过去的研究主要是从对房价影响的角度提出房产税征收建议的,忽略了从对房租影响方面的思考和建议。前面提到研究房产税对房租影响的文献很少,而且即使有对房租影响的少量几篇文献,也只是做了简单的理
5、论分析,未能全面深入分析。王永钦等从房租与房价互动的角度3,张敬东4和吴丹5从税负转嫁及供给角度,分析了房产税的推出会导致房租的上涨。胡壁君(2018)则从不同城市的角度分析了房产税对住房租赁市场的差异化影响,认为房产税对推高一线城市房租的影响最大6。关于房产税对房租的影响,本文将先从租赁供需及其弹性角度进行全面深入的理论分析,然后结合房产税对房租及其他经济方面的综合影响,针对我国房产税的试点和征收方案提出相关建议。二、房产税对房租的影响分析根据经济学供需理论,任何商品的价格都是由该商品的需摘要:与国际接轨的普遍征收是我国接下来房产税扩大试点的重要选项之一,从租赁供需及其弹性角度进行的理论分析
6、都表明,房产税的普遍征收会显著推动房租上涨。房产税不仅引致租赁需求的增加,而且导致租赁供给的减少,让房租面临供需双向的上涨压力;住房作为生活必需品,其用作消费的租赁需求弹性要小于用作投资的租赁供给弹性,使房屋出租者可以把大部分房产税以增加房租的形式转嫁给租房者。因此,在未来房产税试点及推行上,不仅要考虑对房价的调控作用,采取普遍征收的方案,而且还要有兼顾广大租房群体的利益以及对宏观经济负面冲击的综合考量,应在经济上升时期开启试点,并采取循序渐进的低税制和因地制宜的差异化税率方式推进。关键词:房产税;房租;影响;试点建议中图分类号:F293.33 文献识别码:A文章编号:2096-3157(20
7、23)17-0177-04全国流通经济178会计审计求和供给两个方面共同决定的,住房租赁价格即房租也不例外。房产税不仅影响租赁需求,也会影响租赁供给,从而形成新的均衡租金。本文除对租赁供需进行均衡分析外,还将在其基础上借助弹性理论,进一步分析税负转嫁对租金的影响。房产税政策并不直接影响住房的租赁市场,而是通过影响住房的买卖市场来影响租赁市场的。所以,只有先对住房需求类型及两个住房市场的关联性有个基本了解,我们才能更好地分析房产税是如何影响住房租赁市场及房租的。1.住房需求及两个市场的关联性住房是房地产中最重要的产品类型,属于生活必需品,与一般产品和生活必需品不同,不仅具有消费和投资的双重特性,
8、而且在消费上也有双重特性,既可以购房居住,也可以租房居住,住房市场由此包括住房的买卖和租赁两个市场7。租赁市场上产生的需求为租赁需求,是租房者为满足自住而导致的消费性需求。买卖市场上产生的需求一般包括自住需求和投资需求,其中自住需求是居民为满足自住消费而产生的购房需求。投资需求是房地产投资者为获得投资收益而产生的购房需求,投资收益既包括购房后的增值收益,又包括房子的租赁收益8。房地产投机属于投资需求的一种,主要获取短期增值收益,并不期望租赁收益而把房子作短期空置以待售。在投机很少的房地产市场,房地产投资者一般不会把房子空着,而是设法把房子租出去。从以上分析可以看出,住房市场包括两个市场和三种需
9、求,两个市场通过三种需求的彼此关联而联系在一起。当居住方式发生变化的时候,自住需求和租赁需求之间是可以相互转化的,是一个此消彼长的替代关系,自住需求的减少就会导致租赁需求增加,反之亦然。自住需求减少引起住房买卖市场的价格下降,而由此带来的租赁需求增加会引发租赁市场的租金上涨。租赁需求与投资需求是相互促进的引致关系,投资需求产生租赁供给,可以抑制租金而满足租赁需求,而当租赁需求增加时,又会推动租金上涨,从而引发投资需求的增加9。同理,投资需求的减少会导致租赁供给减少,投资需求减少引起住房买卖市场价格的下降,而由此带来的租赁供给减少也会引发租赁市场的租金上涨。总之,住房买卖市场因需求减少导致价格下
10、降的同时,会引起租赁市场的租金上涨。虽然住房的买卖市场和租赁市场是彼此联系和相互影响的,但总体上来讲,住房的买卖市场是主要的,因为用来自住的住房是多数,用来出租的投资用房是少数。据 2020 年的七普数据,我国城市中租房居住的家庭占比 25.57%,一般来讲沿海大城市的租房占比要高一些,比如上海的租房占比为 40%10。因此,这进一步说明只对少数投资用房征收房产税,并不能有效抑制住房需求和起到稳定房价的作用,与国际接轨的包括对自住用房的普遍征收才能对房地产市场起到自动稳定器的长效作用。下面基于普遍征收方案分析房产税对房租的影响。2.对房租影响的供需分析首先,从需求方面分析。房产税作为房屋持有税
11、,既会对已购房的人产生影响,也会对即将购房的人产生影响。因此,房产税征收后,会通过影响自住购房需求以及自住房屋所有者的保有成本这两条路径来进一步影响住房租赁需求,从而影响房租。我们知道,一旦对住房持有环节开征房产税,其直接影响的是住房买卖市场。对于自住购房的需求者来说,当开征房产税后,养房成本的增加会降低他们的生活水平,使部分购房者觉得购房居住不合算,转而从租赁市场以租房来满足居住需求,也即由自主购房需求转化为租赁需求,从而增加了住房租赁市场上的需求。另外,对部分收入偏低的已购房自住的房屋所有者来说,养房成本的增加让他们觉得租房更合算,从而将现有自住房产出售,然后通过租房满足居住需求,这同样导
12、致住房租赁需求增加。所以,房产税对租赁需求影响的两条路径都产生了相同的结果,即房产税的征收将会导致住房租赁市场的需求增加,从而在一定程度上给房租带来上涨的压力。如图1 所示,当开征房产税之后,由于租赁需求增加,需求曲线由D1向右移动至 D2。其次,从供给方面分析。房产税征收后,会通过影响住房的投资需求以及房屋出租者的住房保有成本这两条路径来进一步影响住房租赁供给,从而影响房租。住房投资需求的一个主要目的是获取房屋的租金收益,因此投资需求是形成住房租赁市场供给的重要来源之一。对投资购房的需求者来说,房产税的开征会增加他们的住房持有成本,从而降低其预期的投资收益,这将打击他们投资购房的积极性,削弱
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