某市浦东新区唐镇项目可行性研究报告.ppt
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1、上海市浦东新区唐镇项目可行性研究报告 2009年11月前言 2009年10月,在总部领导的带领下,对上海浦东新区唐镇进行了考察,对于远洋地产意向参与唐镇新市镇的开发,浦东新区市委市领导表示了热列的欢迎和极大的支持,期望与远洋地产在浦东形成大的合作。 我们针对上海唐镇地块即将出让土地C01-01a&C01-05a进行了多次的踏勘和调研,并进行了可行性分析。对于唐镇新市镇的后续百余公顷土地,我们还在跟踪和洽商。提纲项目概况1市场研究2总体规划及产品设计3项目投资收益分析5项目销售计划4报告提纲:综合分析与建议61、项目概况 用地条件分析 项目背景1.1用地条件分析位置:项目地处上海市浦东新区唐 镇
2、,浦东核心区东南部、张江高科技园区东部,外环东约1300米。四至:东至规划道路;南至规划纬四路;西至规划齐爱路(在建);北至规划唐龙路。1.1用地条件分析规划指标规划建筑用地性质二类住宅组团用地总用地面积58163平方米建筑面积小于等于87244平方米容积率1.5建筑密度30%绿地率35%建筑限高60米停车位437个1.1用地条件分析交通条件公路:通过外环线A20高架(距项目1300米),可方便到达城市各个区域。公交线路:618、636、622、989、上川专线、川张高专线、川歇线、东川专线。轨道交通:轻轨2号线唐镇站(在建),位于项目南侧500米,目前属于在施工阶段,并于明年3月通车。地铁2
3、号线西起淞虹路,经过上海闹市区,向东至终点张江高科站;可与已经建成磁悬浮换乘,直达浦东国际机场,目前张江站至淞虹路站已经通车,乘2号线可到达上海世纪公园,上海科技馆,陆家嘴,南京路,人民广场等市中心地带。1.1用地条件分析环境与景观条件项目北侧为邻棕榈泉、金爵别墅、白金瀚宫三个别墅项目及上海东方世纪学校;项目东侧为C-01-01b与C01-05b已平整地块;项目南端为规划中的沈沙港水系,属于活水,河道现宽约5米,目前水系两边正在进行绿化施工,施工单位已入场。项目西侧为A-03-10规划地块。 项目北侧图片 项目东侧图片项目西侧图片 项目南侧图片1.1用地条件分析用地现状地块内部情况 待整理土坡
4、和少量树木在建中的齐爱路 唐镇三林浦水系现状1.1用地条件分析项目用地条件分析结论: 项目处于唐镇新城核心区,紧邻高档别墅居住区,伴随轻轨2号线唐镇站的通车、张江高科技园区高级人才的生活东扩、以及南部“迪士尼”主题公园未来的落成,给本地块带来了更多的升值因素;总体来看,地块开发潜力很大,但在开发过程中,需要有效规避周边现有配套设施较弱等不利因素。1.2项目背景本地及所在规划的唐镇新城住宅区已经基本完成整理,地块处于唐镇新市镇的核心地段,地块容积率指标为1.5,限高60米。在总部领导的带队考察下,浦东新区区委区政府对远洋地产参与建设唐镇新城表示了很大的支持与欢迎。该地块于2009年9月30日由上
5、海规土局预公告,起始价暂定34706亿元(约400万元/亩),与出让方的沟通过程中,出让方表示期望价位为800万/亩。据了解,目前保利地产、中建等多家知名开发商追踪该项目。该项目已于2009年11月11日公告。1.2项目背景挂牌出让进度安排表 发布公告发布时间2009-11-10 09:30发放出让文件及附件起始时间2009-11-11 09:30截止时间2009-12-08 16:00提问截止时间2009-11-16 16:00发布答疑纪要时间2009-11-20 09:30接受竞买申请起始时间2009-11-23 09:30截止时间2009-12-08 16:00保证金到账截止时间2009
6、-11-27 16:30保证金3500万元人民币挂牌交易活动挂牌报价开始时间挂牌截止及现场竞价时间2009-12-01 09:302009-12-10 10:002、市场研究 上海经济发展环境分析 上海市房地产市场分析 区域房地产市场环境 项目定位2.1上海经济发展环境分析宏观经济发展环境GDP情况据数据统计,上海市前三季度GDP增长速度为7.1%,预计全年可实现“保8”目标。未来,随着上海金融和航运“两个中心”的建设,以及“大虹桥”、世博会等利好条件,一旦国际经济开始复苏,上海整体经济状况势必会有一个惊人的反弹速度。2.1上海经济发展环境分析人口及人均可支配收入情况上海市2020年目标人口为
7、2200-2300万,但依照目前的发展速度和统计口径考虑,未来人口将突破这一控制目标。外来常住人口数量增加较快,“新上海人”或外籍人士置业增加会带动房地产市场的刚性需求。上海市主要年份常住人口(单位:万人)年度2000年2005年2006年2007年2008年年末常住人口1608.631778.421815.081858.081888.46户籍人口1309.631340.021347.821358.861371.04外来人口 (半年以上人口)299438.4467.26499.22517.42注:本表户籍人口不包括离开上海、外出(市外)半年以上本市户籍人口。2.1上海经济发展环境分析数据显示,
8、上海市城市居民家庭人均可支配收入逐年增长,居民具备较高的消费实力。2.1上海经济发展环境分析塘镇区域经济发展环境区域概述本项目所处区域是上海市浦东唐镇区域,区域位于浦东新区东南部,外环线东侧,东面是基本农田区,远期为产业备用地,西面是张江高科技园区,北面是唐镇工业区、银行卡产业园一期,银行卡产业园一期及唐镇1区级动迁基地,与金桥经济技术开发区也相距不远。南面是川沙新城和规划中的迪斯尼乐园。全镇总面积32.16平方公里,人口约3.81万人,流动人口约5.08万人。 唐镇是上海市委、市府“十一五”规划重点建设的新市镇之一,作为未来张江区域的商务、文化、商业中心,将用10年时间营造一个既积聚商务、文
9、化、商业、办公为一体,又充分展示科技、文化、生态和巧妙融入浦东地域社会历史发展的新市镇。 区域规划东至浦东运河、西至外环线、南至川扬河、北至龙东大道。包括了之前规划确定的唐镇集镇、唐镇集镇北块扩展区、唐镇2区级动迁基地、华夏文化旅游区、金桥出口加工区(南区)及其配套生活区,总面积18.17平方公里。满足常住人口15万人的容量。2.1上海经济发展环境分析-现状条件现状条件如下图所示,由于与张江高科技园区等几大产业区相邻,自身也包括了一处产业区,因此可以看出,唐镇新市镇与这几大产业区的联系最为紧密,也成为影响其发展的最重要因素。这几大产业区包括了国家级的经济技术开发区和高科技园区,以高科技研发与制
10、造业为核心,产业层次相当高,因此对应的产业人群也较为特殊,是高级技术人才、管理人才、高级商务人士荟萃之地。但是这几大产业区在注重发展产业、招商引资的同时,住宅配置严重滞后和缺乏,这已经成为吸引、留驻高科技人才的瓶颈,制约了产业区的发展。根据国际上已有的发展经验表明,高科技产业的发展必须与一流的生活配套服务设施相对应,而且生活配套服务设施的配置模式最理想的是与产业区空间相邻,设施完善的小城市,这样才能使产业区对高端人才产生足够的吸引力,从而促进产业更快更好的发展。 唐镇新市镇同时还是浦东国际机场通往中心城区的重要节点,地铁二号线、龙东大道为主要的交通大动脉。与唐镇新市镇作为服务产业区的枢纽点的地
11、位相结合,更凸显出其发展高端国际型生活配套服务功能的独特区位优势。2.1上海经济发展环境分析-规划建设与发展前景唐镇新市镇的规划建设目标为:功能完善、就业充足、文化浓厚、环境优美、交通便捷、配套齐全、理想安居的可持续发展的新市镇。唐镇新市镇的用地主要划分为南部居住区、中部公共设施区、北部居住区和东部产业园及配套服务区等几个功能板块,黄色区域为居住用地,大部分已经动迁完毕,如图所示。2.1上海经济发展环境分析-总结总结:2009年上海宏观经济恢复正常运行,形势逐渐好转,利于房地产市场的发展。本地块所在塘镇区域经济发展环境也十分良好,临近张江高科技园区等几大产业区,自身具有多个重要的经济发展要素,
12、活力充沛,随着轨道交通、配套设施的完善,塘镇区域房地产市场有较大的发展潜力。2.2上海市房地产市场分析就目前所获得数据来看,预计09年全年的房地产投资总额会超过08年全年,市场全面回暖,形势较好。截止到09年第三季度,上海全市房地产施工面积已经超过竣工面积的5倍,未来供应量将会放大。2.2上海市房地产市场分析2009年上海房价持续攀升并创下历史新高,而且前三季度成交量已达到1431万平米,全年有可能基本持平甚至超过07年的成交量。 09年3月以来房地产市场的销售火爆,带动了一手房的开工量,全年住宅投资金额有望创下历史新高。 2.2上海市房地产市场分析上海房地产市场调整周期较短,以2008年10
13、月底国家出台一系列优惠政策为转折点,2009年初至今上海楼市进入新一轮上升通道,豪宅市场表现异常突出; 作为住宅市场的主力产品,公寓住宅市场走势与豪宅市场总体走势基本一致。 09年8月份,由于浦东星河湾、翠湖天地嘉苑、黄浦湾的集中放量成交,使上海公寓市场整体均价拉升至近18000元/平米,成为公寓市场本轮成交价格的新高度。 2.2上海市房地产市场分析09年上海联体别墅成交量不断上扬,价格稳中有升。受惠于09年房地产市场的强势反弹,尤其是4-8月份通胀预期促进投资行为活跃,上海别墅市场表现十分抢眼; 09年7月份,上海别墅成交量创历史新高,共成交1699套,其中85%为联排和叠加产品;9月份联体
14、别墅成交量有所下滑,但价格继续上扬。 2.2上海市房地产市场分析2009年上海房价持续攀升并创下历史新高,而且前三季度成交量已达到14315151平米,全年有可能基本持平甚至超过07年的成交量。 此外,2009年上海二手房市场同样火爆,二手房与新房的成交比例超过1:1。二手房市场的活跃成交将进一步推升上海一手房市场的价格。2.3区域房地产市场环境项目地块位于浦东新区唐镇区域,外环之外,张江高科向东8公里的位置。唐镇的商品房开发较晚。近年来,随着棕榈泉花园别墅、金爵别墅,白金瀚宫、圣玛丽诺别墅等别墅区陆续建成,在板块内营造了高尚的居住氛围。公寓住宅随着保利置业等品牌开发商的进驻,唐镇的房地产业正
15、步入快速发展阶段。 区别于浦东外高桥、曹路、川沙其他三个新市镇,唐城完全是在全新规划基础上建设的一座新城,后发优势较明显。借助轨道交通2号线东延伸段穿越板块,未来几年,唐镇将真正成为张江高科园区的后花园。唐镇板块正处于发展起步阶段。随着区域认知度的增强以及产品包容性的增加,唐镇区域的客群类型范围大幅扩大,除了来自张江高科的一批高端专业技术人员以外,一些婚房客户及经济实力一般的改善客户也开始关注唐镇。目前区域几个在售项目,如毕加索小镇、保利金爵公寓的价格上涨速度和幅度较大,并且销售情况较好。2.3区域房地产市场环境市场样本项目分析经过市场调研,发现区域内在售项目较少,本地块北侧的棕榈泉花园、金爵
16、别墅与白金汉宫三个纯别墅项目已经售罄入住,目前区域内主要竞争项目只有保利金爵公寓、金领国际和毕加索小镇三个项目。考虑到本案所在区域临近上海张江高科技园区,客户构成相似,故经过比对与筛选,将张江高科板块中的摩登之城、鼎鑫名流苑、日月光水岸花园列为本案次要竞争项目。2.3区域房地产市场环境项目基本情况考察区域样本项目的体量一般在10-20万平米之间,保利金爵公寓是目前区域内体量最大的项目。容积率区间基本位于1.2-1.6之间, 目前市场报价平均在15000元/左右。样本项目中除毕加索小镇外,其他项目的类别墅产品均没有推出,毕加索小镇联排别墅仅剩少数的几套,市场平均报价为25000元/平米。项目名称
17、项目地址开发商目前市场报价(元/)总建筑面积(万)容积率保利金爵公寓浦东区创新西路75弄131号B座上海保金置业有限公司16000401.6金领国际浦东区浦东新区川沙路1666号上海天歌置业有限公司14000221.5毕加索小镇上海市浦东新区唐安路50弄上海华飞投资集团有限公司16000281.5摩登之城上海市浦东新区晨晖路377弄上海张江微电子港有限公司13000171.4鼎鑫名流苑上海市浦东新区川周路8682弄上海浦东古树名木文化发展有限公司15000161.6日月光水岸花园浦东新区张江青桐路409弄上海鼎汇房地产开发有限公司21000121.22.3区域房地产市场环境本区域及周边区域产品
18、主要以高层、小高层为主,搭配部分洋房和别墅产品。产品的绿化率均达到40%以上,个别产品达到50%以上,如摩登之城,景观形式多以集中绿化和水景为主,大多数项目比较注重景观塑造。建筑风格以欧式风格为主,其次是现代风格。项目名称建筑类别楼层状况建筑风格景观特色绿化率总套数保利金爵公寓小高层、联排公寓11层,顶层送阁楼;别墅为联排新古典主义艺术性园林景观42%1270金领国际小高层、多层、独栋、叠拼1幢多层、23幢小高层、独栋:18栋;叠拼:8栋现代现代风格园林,主要为中央绿化35%2000毕加索小镇小高层、双拼、联排19栋8层电梯公寓、97套联体别墅西班牙水系景观,集中绿化40%1800摩登之城小高
19、层、多层5幢8至16层欧式风格中央绿地、集中绿化50%1500鼎鑫名流苑小高层23栋11层欧式风格西班牙摩尔风格景观,集中绿地、中心水景45%1218日月光水岸花园小高层、独栋一期5栋13层小高层以及7栋独立别墅现代集中绿地约9000平方米40.3%4122.3区域房地产市场环境样本项目都是在2008年以后上市的,大部分在2009年和2010年入住,基本都是毛坯交房。大多数项目都聘请了专业的物业管理公司进行管理,物业费水平集中在1.5-2.5元/月之间。大部分项目内部都配备了会所,功能设置以健身和娱乐为主。项目名称开盘时间入住时间物业公司物业费(元/月)交付标准社区配套保利金爵公寓2008年9
20、月2009年12月上海保利物业管理1.95毛坯待定金领国际2008年8月2009年12月待定2.4毛坯,部分精装会所(超市、餐饮、健身、娱乐场所)毕加索小镇2008年10月2010年6月上海东郊皇廷物业管理有限公司1.5-2.5毛坯待定摩登之城2009年6月2010年10月上海东湖物业管理公司1.5-2.5毛坯网球场、棋牌室、健身房鼎鑫名流苑2008年3月2009年10月上海裕华物业管理有限公司2.8毛坯五星级的皇廷大酒店日月光水岸花园待定2010年12月上海新张江物业管理有限公司1.93待定室外游泳池、室外网球场、健身房、棋牌室等娱乐健身设施2.3区域房地产市场环境存量及区划速度分析本区域内
21、基本无存量,在2009年推出的可售房源基本都是开盘即达到90%以上的销售率,这也是大部分上海中高端房地产项目的2009年的销售现象。2.3区域房地产市场环境户型面积区间分析样本公寓项目户型区间统计分析从上述统计数据来看,本区域及周边区域的公寓项目均以经济型户型两居为主,三居室次之,再次为1居室,其中1居室面积集中在5070平面之间,小两居室面积集中在7090平米之间,大两居面积集中在90110之间,三居室面积则集中于130150平米之间。房型50m2以下50-70m270-90m290-110m2110-130m2130-150m2150m2以上总套数一室一厅532380000336一室两厅0
22、1011130000214二室一厅0014718000165二室二厅0913781497231702924三室一厅000181133520384三室二厅000947822730429四室二厅0019290554107复式0000001313总套数54331665165611258411745722.3区域房地产市场环境类别墅产品面积区间研究由于本区域内在售的类别墅产品仅有毕加索小镇,其参考性不带有普遍意义,因此,本次类别墅产品面积研究选取了上海知名开发商的同时具有公寓与类别墅产品的典型项目进行研究。类别墅产品户型面积配比情况项目名称独栋(类)别墅双拼联排叠拼(叠加)地上地上地上下叠中叠上叠万科
23、红郡园234243龙湖蓝湖郡238202281231250256龙湖滟澜山21917578(地下)174236240合生御廷196203217210合生国际花园194187217186金地格林世界3022912622692.3区域房地产市场环境华润橡树湾183224207华侨城220247242212248240241232223佳兆业香溪澜院196223枫丹白露别墅230190270200绿地蓝湾150190万顺水原墅280178313181320203340212360美兰湖高尔夫别墅215176泗泾颐景园273194302198334233345347402莫奈的花园218230265两
24、河流域南郊中华园1802022162222272602702.3区域房地产市场环境本次调研中,上述类别墅产品没有拿到具体的各面积套数数据,但从面积出现的频率和项目现场的考察来看,联排别墅的主要面积段为200240平米之间,少数在250270之间,类独栋产品面积为250平米左右,独栋产品面积集中在300350平米之间。从上述数据可以看出,上述项目对叠加别墅的认可度不高。说明:毕加索小镇的联排别墅面积为240和260平米两种。2.3区域房地产市场环境潜在竞争项目分析本区域内保利金爵五期、毕加索小镇的二期等将在2010年上市,主要产品形式为高层公寓、小高层公寓、类别墅产品(联排和双拼等)价格研究别墅
25、及类别墅价格:唐镇位于张江和川沙新镇之间,随着地铁2号线延伸段明年将通车,唐镇受到更多购房者的关注。唐镇板块与众不同的是,早年开发的主要是高档别墅社区,这些别墅项目的目前二手房成交价格平局超过了35000元/平米。经市场调研,毕加索小镇2009年7月份后的联体别墅成交均价为23500元/平米,保利金爵2010年将有联排别墅上市,市场预期开盘价格为25000元/平米。项目名称入住时间建筑风格绿化率容积率物业费社区配套主力面积二手房价格白金瀚宫06年10月新古典主义52%0.34.5专属会所、星级酒店接待大厅、标准室内恒温泳池、SPA水疗馆210-49138000金爵别墅05年7月欧式古典60%0
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