福州市金山橘园洲地块项目前期策划报.pptx
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1、福州市金山橘园洲地块项目前期策划报告 2005.08.19路线分析及定位各项规划建议市场调研分析突围优术取势如何借势发力 明确突围方向选择突围之术明道汇报内容市场调研分析项目各项规划建议12项目分析及定位3市场调研分析1项目市场分析客户市场需求研究方法客户市场需求分析项目市场空间研判市场调研分析金山橘园洲地块项目项目片区市场分析3项目市场研究区域的界定2整体经济情况1、整体经济发展持续增长 2、居民收入水平稳步提高 3、城市化建设速度加快1福州市房地产市场调研分析福州市经济圈及发展趋势图项目周边楼盘调查分析4相关区域楼盘调查分析5市场调研分析金山橘园洲地块项目整体房地产市场1、市场供求基本平衡
2、 2、房价稳步上涨 3、二手房市场交易量明显增加1福州市房地产市场调研分析历年住宅开发面积总量表 房地产投资理性回落。单位:万立方米项目片区市场分析3项目市场研究区域的界定2项目周边楼盘调查分析4相关区域楼盘调查分析5市场调研分析金山橘园洲地块项目整体房地产市场1、市场供求基本平衡 2、房价稳步上涨 3、二手房市场交易量明显增加1福州市房地产市场调研分析各类物业交易价格表 房价稳步上涨。单位:元/平方米项目片区市场分析3项目市场研究区域的界定2项目周边楼盘调查分析4相关区域楼盘调查分析5市场调研分析金山橘园洲地块项目未来房地产市场1、供求结构趋于合理 2、需求持续旺盛 3、品牌和产品的竞争1福
3、州市房地产市场调研分析未来经济及房地产市场发展组团项目片区市场分析3项目市场研究区域的界定2项目周边楼盘调查分析4成熟经济组团未来大经济组团发展中经济组团发展中经济组团相关区域楼盘调查分析5市场调研分析金山橘园洲地块项目项目概况1、福州房地产开发的集中地 2、金山房地产开发中心地带1福州市房地产市场调研分析项目片区市场分析3项目市场研究区域的界定2项目周边楼盘调查分析4相关区域市场分析1、市中心板块 2、江滨板块 3、西区、五四北板块 4、东区板块 5、仓山板块 6、金山新区板块研究区域的界定1、可比性区域选择 2、金山新区板块为研究重心相关区域楼盘调查分析5市场调研分析金山橘园洲地块项目市场
4、发展状况1、城市建设的重心 2、基础配套设施趋于完善 3、区域型经济文化居住中心1福州市房地产市场调研分析金山新区两大居住板块项目片区市场分析3项目市场研究区域的界定2项目周边楼盘调查分析4本项目地块乌龙江金山板块南江滨板块相关区域楼盘调查分析5市场调研分析金山橘园洲地块项目市场发展状况1、城市建设的重心 2、基础配套设施趋于完善 3、区域型经济文化居住中心1福州市房地产市场调研分析小结:项目片区市场分析3项目市场研究区域的界定2项目周边楼盘调查分析4 金山生活区房地产开发相对较集中,主要以中高档住宅为主,部分为经济适用房 建筑类型相似,多欧式风格,以多层、小高层居多,其他还有联排、双拼、叠加
5、及少量独栋别墅 除了金山碧水等几个开发较早的楼盘之外,其他楼盘普遍突出配套设施不够完善的现象,特别是公共交通系统不到位 整体销售状况良好,价格适中,随着配套的逐步完善,价格有缓慢上涨的趋势相关区域楼盘调查分析5市场调研分析金山橘园洲地块项目片区发展预测1、完善主体路网建设 2、形成最大组团型的中高档居住区 3、片区内两大居住板块的竞争1福州市房地产市场调研分析两大居住板块的竞争项目片区市场分析3项目市场研究区域的界定2项目周边楼盘调查分析4 生态景观竞争 城市中心经济辐射线 本项目地块 竞争性楼盘相关区域楼盘调查分析5市场调研分析金山橘园洲地块项目项目周边楼盘小结: 金山区住宅用地投放量大 房
6、地产开发竞争非常激烈 住宅供应量略大于需求量 住宅开发特色产品不多 高层住宅产品目前仍是空白 配套逐步完善 房价稳步上涨1福州市房地产市场调研分析项目市场研究区域的界定2项目周边楼盘调查分析4相关区域楼盘调查分析5项目片区市场分析3相关区域楼盘1、中天金海岸2、香江红海园3、南国金辉4、中融爱琴海5、丽景天成6、融信第一城7、江南名城1、名城港湾2、长滩美墅3、兰庭西江月4、福禄坊小结: 别墅投放量与需求量都很大 多集中在沿江区域、仓山区 价格相对较低,潜在客户多 政府控制用地,未来供应少市场调研分析金山橘园洲地块项目供求总量趋势供应: 供应总量稳步上涨 以中高档楼盘为主1供求市场分析未被满足
7、的市场空间2供求结构趋势居民购买力趋势需求: 存在巨大潜在需求 消费者类型众多供应: 经济适用房增加 中高档住宅增势放缓需求: 中高档价位、中大面积户型 居住标准要求提升房价增长率与GDP增长率之比: 福州房价相对合理 GDP增长快于房价增长房价收入比: 中高档客户购买能力较强 福州居民购房自有资金水平高市场调研分析金山橘园洲地块项目调查数据显示1供求市场分析未被满足的市场空间2未被满足市场空间 居民对中高端住宅的实际购买力较强 占六成以上消费者希望购买130平方米以上的住宅 有50%的消费者认为房价走势会平稳上升 近70%的消费者计划购房市场调研分析金山橘园洲地块项目客户市场需求分析区位类型
8、环境档次文化建筑风格配套设施户型装修标准价位商业物业付款方式信息来源客户资料需求总结繁华地段、交通便利、文化政治或商业中心多层、小高层、高层、联排、独栋 无污染、较好的景观、安静、私密性好中高档、高档舒适、高尚、恬静、优雅、富有情趣中式、欧式、拉丁美洲式等超市、银行、托儿所、幼儿园、美容健身会所、运动场馆两房以上、错层、复式、别墅中高档装修、高档豪华装修单价3000元/平方米以上或总价40万以上项目分析及定位2本项目分析分析项目定位项目分析定位金山橘园洲地块项目项目定位3项目竞争力分析2项目地盘分析1、区位 2、景观 3、形状 4、配套1本项目分析项目分析定位金山橘园洲地块项目项目定位3项目竞
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