洛阳碧桂园 (1).docx
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1、洛阳碧桂园项目 可行性研究报告二。一三年六月1. 总论11.1项目概况11.2编制依据11.3研究范围21.4主要经济技术指标21.5结论32. 业主简介53. 项目建设背景及必要性63-1建设背景63.2建设必要性74. 洛阳市房地产市场宏观环境分析104. 1城市经济整体运行状况104.2洛阳市房地产市场环境研究114.3相关房地产产业政策115. 销售价格预测155.1周边典型楼盘分析155.2项目定位195. 3本项目SWOT分析205.4商品房销售价格预测22256. 建设地址及建设条件6.1建设地址256.2建设条件257. 建设规模及建设内容297.1建设规模297.2建设内容2
2、98. 建设方案308.1总平面规划设计308.2总平面布置318.3给排水设计说明358.4电气设计说明399. 建筑节能4410. 环境保护4510. 1设计依据4510. 2设计范围4510.3环境保护4511.项目建设周期及招投标、组织机构47第3页11. 1项目建设周期4711. 2工程招标4711.3项目组织机构4812.投资估算与资金筹措5012.1投资估算依据及范围5012.2投资估算说明5012.3投资估算结果5212.4资金筹措及使用计划5213.结论及建议5413. 1主要结论5413.2 建议55附表57附表1:投资估算表57附表1-1:工程建设其他费投资估算分解表57
3、附表2:投资计划与资金筹措表571. 总论1.1项目概况(1) 项目名称:洛阳碧桂园(2) 项目业主:洛阳碧桂园房地产开发有限公司(3) 建设地址:洛阳市伊滨区(4) 主要建设内容及规模:项目总用地面积399.97亩,总建筑面积为522482.55平方米,包 括计入容积率建筑面积435292.19平方米,公建建筑面积为19800.00 平方米;车库建筑面积87190.36平方米。本项目建设内容主要为住宅及公建建设,配套建设给排水、电气、 绿化、室外道路等公用工程。(5) 项目总投资项目总投资为166363.40万元,其中:工程费用106803.64万元, 工程建设其他费用42149.51万元,
4、预备费11916.25万元,建设期利 息5494.00万元。(6) 项目建设期项目建设期为2013年8月-2017年10月。(7) 项目资金筹措业主自筹74772.55万元,银行贷款50000.00万元,滚动开发资 金41590.85万元。1.2编制依据(1) 国家发改委颁发的建设项目经济评价方法与参数(第三版);(2)建设部房地产开发项目经济评价方法;(3)国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计 规程、规范和设计标准;(4)洛阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要;(5)2012年洛阳市国民经济和社会发展统计公报;(6)洛阳市2012年政府工作报告;(7)业主提供的相关基础资
5、料;(8)洛阳市工程造价信息及有关配套文件;(9)国家和洛阳市其它相关规定和要求;(10)其他各种来源的相关资料。1.3研究范围本报告通过对项目的建设背景和必要性进行论证,通过市场预测与分析,结合项目周边竞争楼盘的对比分析,确定建设项目建设规模 与方案、销售价格及销售方案,研究本项目的技术经济可行性,并对 项目的经济效益和风险进行了分析和评价,提出结论性意见。1.4主要经济技术指标表1项目主要经济技术指标序号项目计量单位数值备注 项目概况1总用地面积nf266647. 112居住户(套数)户(套)27093居住人数(每户按3.2人计算)人86694总建筑面积nf522482. 554. 1按功
6、能性质划分住宅建筑面积nf415492. 19公建建筑面积nf19800车库nf87190. 364.2按地上地下部分划分地上建筑面枳(计容)435292.19地下车库及设备用房、消防控制 室m287190. 365容积率1.636建筑密度%23. 53%7绿地率%36.35%8停车泊位个32638. 1住宅地面停车位个6588.2住宅车庄停车位个23608.3商业及配套机动车停车位个245投资数据1T.程费用万元106803. 642工程建设其他费万元42149. 513预备费万元11916. 254建设期利息万元5494. 005项目总投资万元166363. 40*筹资数据1业主自筹万元7
7、4772. 55占总投资的44.95%2银行贷款万元50000. 00占总投资的30.05%3滚动开发资金万元41590. 85占总投资的25. 00%4贷款利率(年)6. 15%三年期贷款上浮30%1.5结论目前,洛阳市正处于中部崛起的机遇期,经济发展进程正在加快,能否抓住这个难得的历史机遇,实现区域经济的跨越式发展,需要各 行各业全方位的支持和全面协调发展。房地产作为一项新兴的高速发 展的行业,必然作为经济发展的龙头之一,对拉动社会经济的全面发 展,起着至关重要的作用。2012年房地产面临巨大挑战,国家宏观调控力度的加大使房地产行业受到巨大的冲击,因此对项目进行的必要性与可行性分析是至 关
8、重要的。在机遇与挑战共存的情况下,本项目享有的得天独厚的区位优势 等外部条件为项目的成功开发奠定了坚实的基础。通过研究本项目的 技术经济可行性,分析和评价本项目的经济效益和风险。本项目在技 术上和经济上可行。第3页2. 业主简介洛阳碧桂园房地产开发有限公司系碧桂园集团下属公司。碧桂园集团是中国驰名商标,中国房地产十强企业。碧桂成立于1992年,笫7页2007年在香港联交所主板上市,是一家以房地产为主营业务,涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综 合性企业集团。碧桂园在房地产领域开创出独具特色与核心竞争力的碧桂开发模式。公司实行设计、建筑、物业等一体化开发模式,奉行“过
9、程精品,人居典范”质量方针,为各区域市场提供了大量物超 所值的高品质人居产品。高品质产品、优美园林环境、完善生活配套、 国家一级资质物业服务等元素构成了碧桂园家园模式的基础。迄今,碧桂园已在中国大陆及马来西亚拥有逾百个高品质地产项目,服务约50万业主,“碧桂,给您一个五星级的家”享誉国内。以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”和“做有良心、有社会责任感的 阳光企业”为企业核心理念;碧桂园及创始人杨国强先生热心于社会 公益慈善事业,历年捐赠超16亿元,为构建和谐社会做出积极贡献。3. 项目建设背景及必要性3.1建设背景河南位于中国中东部,是中华民族的发源地。河南省常驻人口9400万,是中国第一
10、人口大省,GDP总量连续多年列全国第五位。国务院关于大力实施促进中部地区崛起战略的若干意见中指出, 以河南为主体的中国第四大经济区一一中原经济区正乘着时代的东 风飞速发展。洛阳位于河南省西部,是河南的第二大城市,有“天下之中”之称,是国家首批历史文化名城、著名古都。总面积1.52万平方公里,人口 685其中市区面积694平方公里、建成区面积170平方公里。万,其中市区人口 207.7万。車广蛭济帝洛30在京广轻济带的位中原经济区的发展带动洛阳市经济的快速发展,洛阳在中部城市排第7位,仅次于长沙、武汉、郑州、合肥、南昌、芜湖。2011年 洛阳全市GDP总量2723亿元,仅次于郑州。本项目规划地块
11、位于洛阳市伊滨区,洛偃一体化的中间地带一一拓展区。伊滨区(伊洛工业园区)管委会)由洛阳新区直接管辖,管 委会成立于2007年3月,辖诸葛、李村、庞村、佃庄、寇店5个镇,106个行政村,总面积280平方公里,总人 26万人。是未来10年洛阳城市发展的主要方向。洛明市皿市匐旅规或2008城区区位H胞集区價31硕示離SXHK “平方公图2项目区位图因此,本项目在洛阳经济快速发展的背景下,抓住发展机遇,将洛阳伊河南岸项目打造河南区域集商业、娱乐、高档住宅为一体的高 尚社区。3. 2建设必要仁3. 2.1是顺应国务院关于大力实施促进中部地区崛起战略的若干意见的需要促进中部地区崛起战略实施以来,在党中央、
12、国务院正确领导下,中部地区抢抓机遇、开拓进取,经济实现较快增长,总体实力大幅提 升,经济总量占全国的比重逐步提高。随着工业化、城镇化深入发展和扩大内需战略全面实施,中部地区广阔的市场潜力和承东启西的区位优势将进一步得到发挥;国际国 内产业分工加快调整,为中部地区有序承接国内外产业转移、推动产 业结构优化升级创造了良好机遇;我国改革开放深入推进,综合国力 不断增强,为中部地区加快发展提供了强大动力和有力保障。国务院关于大力实施促进中部地区崛起战略的若干意见指出要促进城乡一体化发展。打破城乡分割的制度障碍,推动城乡之间公 共资源均衡配置和生产要素自由流动,加大城市支持农村的力度,促 进城乡协调发展
13、。完善覆盖城乡的公共财政体系,创新城乡基础设施 共建共享机制,推动城市基础设施和公共服务向农村延伸。加强城乡 规划统筹协调,提高以城带乡发展水平。本项目位于洛阳市伊滨区,洛偃一体化的中间地带一一拓展区。建成后,将加强偃师与洛阳市区的经济交流,促进洛阳市整体城镇化 发展。因此,项目的建设是必要的。3. 2. 2是促进洛阳市房地产行业发展的需要洛阳房地产目前缺乏大品牌成熟社区,市场化程度不高,且对大品牌房企的进驻开发有一定的追逐喜好。符合该需求定位至高品质社 区,将地块发展成为当地的核心居住区域。当地市场目前处于房地产 开发的发展阶段,客户需求还没有完全得到有效引导,尚未完全满足 高端买家的别墅情
14、结。本项目规划有钻石墅、双拼等别墅产品,能够 较好地满足洛阳及周边市县对于高端住宅产品的需求。且目前知名房企中仅有恒大落户洛阳漉河区,本项目的入驻将进一步带动洛阳市房地产市场的发展,进而促进区域经济发展。因此, 本项目的建设是必要的。3.2. 3是促进区域经济发展的需要本项目的实施,将进一步改善投资环境,加快沿线区域的建设与开发,引导该区域产业结构和产业布局的调整,促进城乡贸易的流通, 使丰富的农副产品,林业资源,矿产资源转化为商品,进入市场。带 动商业、建筑业、运输业、加工业、养殖业及特色农业和旅游业等的 迅速发展,从而促进项目影响区域的经济繁荣。因此,本项目的建设是必要的。小结:在中原经济
15、区快速发展的背景下,本项目的入驻能够为洛 阳市经济发展带来较大动力,项目是顺应国务院关于大力实施促进 中部地区崛起战略的若干意见的需要;是促进洛阳市房地产行业发 展的需要;是促进区域经济发展的需要。因此,本项目的建设是必要 的。4. 洛阳市房地产市场宏观环境分析4.1城市经济整体运行状况4.1.1洛阳市GDP增长情况全年生产总值3001.1亿元,比上年增长10.0%。其中,第一产业增加值223.8亿元,增长4.6%;第二产业增加值1808.1亿元,增长11.3%;第三产业增加值969.2亿元,增长8.7%O三次产业结构为7.5: 60.2: 32.3,三次产业对经济增长的贡献率分别为3.4%、
16、70.1%和 26.5%。据财政部门统计,全年地方财政总收入379.0亿元,比上年增长10.1%0地方公共财政预算收入205.3亿元,增长15.1%。其中,税收收入148.5亿元,增长13.2%,税收占地方公共财政预算收入的比 重为72.4%。地方公共财政预算支出345.1亿元,增长16.2%。其中, 教育支出79.2亿元,增长25.1%;社会保障与就业支出31.8亿元, 增长18.1%;医疗卫生支出26.0亿元,增长5.8%。洛阳市经济持续高速增长的预期为未来几年内区域内房地产市场的持续健康发展奠定了坚实的基础。4. 1. 2城镇居民家庭人均可支配收入增长情况 2012年全年城镇居民人均可支
17、配收入22636元,扣除物价因素,比上年实际增长9.5%;城镇居民人均消费性支出14927元,实际增 长4.8%。农村居民人均纯收入7777元,实际增长11.3%;农村居民 人均生活消费支出5979元,实际增长10.4%。收入的不断增加,使城乡居民购买力不断增强。有利于城市房地笫9页产行业长远持续发展。4. 2洛阳市房地产市场环境研究4. 2.1洛阳市固定资产投资情况分析2012年全年全社会定资产投资2343.7亿元,比上年增长笫11页22.7%。其中,固定资产投资(不含农户)2294.0亿元,增长23.2%;农户投资49.7亿元,增长3.3%。在固定资产投资(不含农户)中,第一产业投资164
18、.1亿元,增 长37.7%;第二产业投资1067.2亿元,增长11.7%,其中工业投资 1064.5亿元、增长11.9%;第三产业投资1062.7亿元,增长34.9%。固定资产投资的稳步增长,势必会将进一步推动房地产投资的连 续的增长,预示着房地产市场投资的稳定性发展。4. 2. 2洛阳市房地产市场分析全年房地产开发投资274.5亿元,比上年增长14.8%。其中,住 宅投资204.3亿元,增长12.8%。房屋施工面积3660.0万平方米,增 长28.9%。其中,住宅2758.8万平方米,增长25.7%。房屋竣工面积555.0万平方米,增长23.1%。其中,住宅432.5万平方米,增长9.2%。
19、商品房销售面积494.2万平方米,下降10.6%。其中,住宅440.2万 平方米,下降14.0%.商品房销售额199.3亿元,增长0.4%。其中, 住宅164.2亿元,下降6.5%.4. 3相关房地产产业政策4. 3.1金融货币政策2011年,按照中央关于“房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的要求,央行进一步执行差别化住房信贷政策,督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款,促进房地产 市场健康平稳发展。国土部、国资委、住建部、监察部及银监会等部 门从行政措施到经济手段联合并用,综合调控力度空前。4. 3.2 土地政策 国务院办公厅2008年1月7日下发国务院关于促进节
20、约集约用地的通知指出:土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无 偿收回,重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨 土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地 要征缴增值地价,国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办 法。通知还要求,2008年6月底前,各省、自治区、直辖市人民政 府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。国家打击囤地冲击最大的是实力较弱的中小房地产企业,特别是一些产品线单一的公司。这些企业可能被淘汰或不得不出让“存地”。 对于资金实力较强的大型企业集团来说:一方面,土地成本将会增加, 增值收益将会减少,加速开发也会提高对资金流的要求;但
21、另一方面, 收购和兼并的机会也在增加,合适的投资将有望帮助公司获得更快的 发展。4.3. 3房地产调控政策 2013年2月20日,国务院常务会议出台五项调控政策措施,要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本 稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全 稳定房价工作的考核问责制度.严格执行商品住房限购措施,已实施 限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房 类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。具体措施有完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购 房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、 加强市场监管。其
22、中增加普通商品住房及用地供应措施中指出2013 年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中 小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。4. 3. 4市场影响分析自2009年末以来的宏观调控政策,从中央到地方、从财政政策 到货币政策、从金融到税收、从限制到保障,全方位多角度出击对房 地产市场造成深刻影响,以实现“低端有保障、中端有市场、高端有 遏制”为目标的调控政策,促进形成一个多层次的综合性房地产市场 体系,进一步细化分解住房需求与供给,引导房地产市场平稳健康发 展。2012年,房地产市场仍在较为严厉的宏观政策环境中继续运行, 当前投资建设、市场销售和资金保
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