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1、连云港市“十四五”城镇住房发展规划2021年12月目 录第一章 总 则11.1规划背景11.2规划依据11.3规划范围31.4规划期限31.5规划地位与作用32.1发展基础32.1.1发展成绩32.1.2存在问题92.2面临形势102.2.1发展机遇102.2.2发展挑战113.1指导思想133.2基本原则133.3发展目标153.3.1“十四五”总体目标153.3.2“十四五”分项目标163.3.3中长期发展目标20第四章 发展重点和主要任务214.1优化城镇住房供应体系214.2完善城镇住房保障体系224.3保持房地产市场平稳健康发展234.4大力推进城镇老旧小区改造234.5发展和规范住
2、房租赁市场244.6促进新建住房品质提升和可持续发展254.7优化空间布局与用地规划264.8组织实施住房市场重大工程265.1加强组织领导275.1.1明确职责分工275.2推进政策协同285.2.1土地协同保障285.2.2金融协同保障295.2.3财税协同保障295.2.4人才协同保障305.3完善信息服务305.3.1建设一体化信息平台.305.3.2建立市场监测体系315.3.3强化行业信用管理315.4强化规划实施315.4.1完善规划实施机制315.4.2加强规划监督考核325.4.3科学制定年度计划325.4.4开展规划中期评估335.4.5扩大社会公众参与33附录1 连云港市
3、下辖区(县)城镇住房发展思路341.1赣榆区“十四五”城镇住房发展思路341.1.1发展基础341.1.2面临形势341.1.3重点任务351.1.4实施保障351.2灌南县“十四五”城镇住房发展思路361.2.1发展基础361.2.2面临形势361.2.3重点任务361.2.4实施保障381.3灌云县“十四五”城镇住房发展思路391.3.1发展基础391.3.2面临形势391.3.3重点任务401.3.4实施保障411.4东海县“十四五”城镇住房发展思路411.4.1发展基础411.4.2面临形势421.4.3重点任务421.4.4实施保障43附录2 连云港市及下辖区(县)城镇住房发展主要指
4、标44附表2-1 连云港市“十四五”城镇住房发展主要指标44附表2-2 赣榆区“十四五”城镇住房发展主要指标45附表2-3 灌南县“十四五”城镇住房发展主要指标46附表2-4 灌云县“十四五”城镇住房发展主要指标47附表2-5 东海县“十四五”城镇住房发展主要指标48 3 第一章 总 则1.1规划背景住房发展是重大的民生问题,住房发展规划的编制要严格落实习近平总书记对“十四五”规划编制工作的重要指示,着眼长远、把握大势。在世界“百年未有之大变局”和我国构建双循环新发展格局的背景下,连云港市亟需开展住房发展规划修编,从而更好地指导城镇住房建设工作开展。为全面贯彻十九大和十九届二中、三中、四中、五
5、中全会精神,落实好城市主体责任,满足人民日益增长的美好生活需求,推动连云港市从“住有所居”向“住有安居”“住有宜居”迈进,探索构建富有连云港特色的城镇住房发展新格局,根据国家、省的有关工作部署要求,结合连云港市实际,制定本规划。1.2规划依据(1)国家层面规划依据中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议(2020年10月29日中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议通过)国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见(国办发202023号)住房城乡建设部关于印发完善住房保障体系工作试点方案的函(建保函2019220号)住房城乡建设部等九部委关于在人口
6、净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知(建房2017153号)(2)省级层面规划依据省政府办公厅关于做好全省“十四五”省级专项规划编制工作的通知(苏政办发202047号)省政府办公厅关于提升社区物业服务水平促进现代物业服务业发展的指导意见(苏政办发2017117号)省住房和城乡建设厅 省发展和改革委 省财政厅 省国土资源厅关于进一步做好公共租赁住房有关工作的实施意见(苏建房保2017345号)江苏省“十四五”城镇住房发展规划编制指南(3)市级层面规划依据连云港市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五远景目标纲要连云港市城市总体规划(2015-2030)市政府办公室关于做好全市“十四五”
7、市级专项规划编制工作的通知(连政办发202059号)市政府办公室关于提升社区物业服务水平促进物业管理行业健康发展的意见通知(连政办发202088号)连云港市政府办公室关于印发进一步规范市区房地产市场管理若干意见的通知(连政办发2018122号)市政府办公室关于继续执行连云港市市区公共租赁住房管理办法的通知(连政办发201840号)市政府办公室关于进一步加快推进市区城市棚户区改造工作实施意见的通知(连政办发2016152号)1.3规划范围本规划层次为市辖区层次,规划范围为连云港市市区范围,包括连云区(含连云港经济技术开发区、国家东中西区域合作示范区)、海州区(含云台山风景名胜区)。1.4规划期限
8、本规划的规划期限为2021年-2025年,并对中长期(2035年)进行展望,分为住房发展总体规划和住房发展年度计划两个层次。1.5规划地位与作用本规划是落实城市近期住房建设、保障房改造工作的重要手段,同时也是对连云港市规划范围内2021年-2025年所有住房发展进行指导和管理的法定依据。在规划期限内,凡在规划范围内进行的各项住房建设、住房保障工作,应符合本规划及本规划的年度实施计划。通过执行本规划,使连云港市实现稳地价、稳房价、稳预期的目标,降低房地产的投资属性,回归居住属性;引导港城资源配置,实现土地和资金等要素的合理投放,促进住房中长期供需平衡;引导连云港市住房高质量发展,优化住房及用地供
9、应结提高人民居住品质,推动连云港市从“住有所居”向“住有安居”“住有宜居”迈进。第二章 发展基础和面临形势2.1发展基础2.1.1发展成绩(1)住房产业效益平稳提升“十三五”期间,连云港市住房相关产业稳定发展,住房产业在国民经济发展中起着重要的作用。连云区2020年的房地产投资总额达到最高为98.05亿元,而同年海州区房地产投资138.33亿元,约为连云区的1.5倍。同时,两区的房地产投资占固定资产投资的比重也存在明显差异。海州区房地产投资的占比在20%左右,占比较均衡,2020年占比最高达到47.19%;而连云区房地产投资占比较小。连云区的建筑业产值处于较低水平,每年大约在25-55亿元的范
10、围内,建筑业产值占全市生产总值的比重稳定在1%左右;海州区建筑业产值有所下降,从2016年的146.13亿元下降至2020年的97.56亿元。(2)住房供应体系不断完善“十三五”期间,连云港市不断完善住房供应体系,居民居住水平有明显提高。目前供应的住房包括商品住房、保障性住房(共有产权住房、公共租赁住房)、棚户区改造安置住房和人才住房。城镇居民人均居住面积常年处于较高水平,2017年达到最高,为51/人,2020年下降至49/人。通过房产测绘系统统计,连云港市海州区和连云区现存住房总量为46.82万套,总住房面积6383.68万。海州区住房存量面积4718.55万,约为连云区的3倍。(3)商品
11、住房稳步发展“十三五”期间,连云港市坚持“房住不炒”的住房定位,稳房价、稳地价,推进商品住房稳步发展。自2017年起,海州区商品住房成交面积从2016年成交面积最高2363543.92下降至2020年成交面积1685387.92。相反,二手房市场成交情况出现上升,由2016年成交9926套,上升至2020年成交11920套。 “十三五”期间,连云区的商品住房成交市场平稳上升,2020年成交商品住房8119套,成交二手住房2459套。就土地市场而言,连云区2016年未成交住宅用地,之后三年住宅用地市场保持平稳,年成交面积维持在20万左右,年成交金额约50000万元。海州区2018年土地出让面积最
12、高达到81.67万,成交总金额568186万元。(4)住房保障全面推广1)完善保障性住房体系连云港市保障性住房体系不断完善、结构更加合理。2016年,连云港市住建局对市区保障房申报方式进行了调整,将以前的定期组织报名调整为常年受理、定期审核,确保了更多符合条件群体申报和享受住房保障的权利。在保障房准入机制完善方面,市住建局积极对接市民政局等单位,制定了包括车辆、工商信息审核在内的新标准,并报市住房保障工作领导小组批准实施,进一步提升了住房保障准入的科学性。2)加大保障性住房建设与供应力度“十三五”期末,连云港市海州区保障房累计新开工33.61万,累计竣工71.37万;连云区保障房累计新开工15
13、.17万,累计竣工31.04万。连云区公共租赁住房2020年覆盖61户;海州区公共租赁住房年均覆盖户数约600户,共有产权房从2016年覆盖177户增长至2020年覆盖460户。“十三五”期间,连云港市有序推进棚户区改造工作,加大棚户区改造资金投入,提高居住品质,完善使用功能,提高安全性能。先后开展棚户区改造项目227个,已有88646户完成了棚户区改造,累计投资411.99亿元,取得了显著的成绩。3)加速保障性住房配套设施建设“十三五”期间,保障性住房建设速度较快,同时保障性住房片区周围基本的交通、教育、商业、医疗、治安等配套设施,均已列入规划建设范围之内,并持续加速推进。目前,连云港市已经
14、规划建设了茗馨花园、茗怡花园、茗昇花园、茗泰花园、永安新村等集中式保障性住房小区,有针对性地满足了不同群体住房质量需求的同时,完善了保障性住房生活配套,让群众真正受益,受到了社会各界的广泛好评。4)提高保障性住房管理能力“十三五”期间,连云港市在住房保障管理上做出了多个方面的努力。首先,加大住房保障信息公开力度。建立起了保障性住房网上展示系统与严格的房源分配制度,全过程做到阳光透明。其次,提升审核管理能力。通过年审、审计等多种方式,加强对住房保障的监管。最后,创新物业服务模式。保障性住房物业管理采用“市政府政策主导,区政府属地管理,准市场化、专业化运营”的模式,基本实现物业管理健康有序、社区管
15、理和谐文明的双重目标。(5)老旧小区改造高效推进 “十三五”期间连云港市区老旧小区改造工作持续开展。扩大市区累计改造老旧小区256个,惠及户数累计82736户,投入资金累计63230.1万元。2016年、2019年和2020年3年海州区的年改造面积均在120万以上。2020年海州区的改造资金投入最高达26051万元,连云区投入改造资金10475.1万元,两区的改造力度差距较大。在已改造的老旧小区中,物业管理覆盖小区面积共119.7万,涉及户数10454户。(6)住房租赁市场运行良好1)培育住房租赁市场连云港市从租赁住房供给侧入手,成立国有住房租赁专营企业,提供专业化、规模化、规范化的住房租赁服
16、务。“十三五”期间,连云港市住房租赁市场平稳发展,连云区整体市场规模小于海州区。连云区的住房租赁单价保持在14元/月左右;海州区逐年上涨至20元/月左右。全市住房租赁房源主要分为两大类,分别是专业化租赁机构房源和社会租赁房源,市区租房房源大部分来自于社会租赁。2)建立租售并举体系连云港市大力发展住房租赁市场,完善住房租赁平台。构建住房租赁信息政府服务平台,培育和发展规模化、集约化、专业化水平较高的住房租赁企业,引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,开展“购租并举、先租后买”的住房梯度消费模式,落实房屋租赁登记备案制度,维护租赁双方的合法权益,鼓励对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税
17、收优惠政策支持。鼓励自然人和各类机构投资购买库存商品住房,增加租赁市场房源供应。(7)住房品质与可持续发展有效提升1)提升住房品质化“十三五”期间,连云港市大力提升住房品质,成功创建省级宜居示范居住区12个,省级示范物管项目37个,创建市级交通“微循环”小区28个。目前,连云港市已有4个建筑产业现代化省级示范基地,示范基地强调提高示范项目的规划设计、建筑设计、产业化成套技术应用和现场施工组织管理水平,提高住宅的适用性能、经济性能、环境性能、安全性能和耐久性能,从而提高住区品质和环境质量。2)推进装配式建筑试点工作2018年7月,连云港市首个装配式房建工程正式开工,装配式建筑成为主流的建筑模式。
18、为营造装配式建筑发展的良好环境,连云港市大力发展新三板生产企业,主动搭建平台,分类施策,精细指导,建立了连云港装配式建筑供应库,有效满足本地装配式建筑安装需要。各项辅助政策落实落地,取得良好成效,为装配式发展保驾护航,努力走出一条适合连云港市推进装配式建筑的特色道路。3)提升绿色建筑质量“十三五”期间,连云港市城镇新建建筑全面按照绿色建筑标准设计建造,新建居住建筑全面执行65%的节能标准。绿色建筑新开工面积与新开工绿色建筑比例均逐年增加,2020年全市竣工的节能建筑面积1167.17万,城镇绿色建筑占新建建筑的比例为100%。“十三五”期间,全市新建绿色建筑面积2376.45万;累计获得绿色建
19、筑标识项目77项870.39万,其中,获得绿色建筑设计标识75项853.43万,二星级以上项目61项639.47万,二星级以上占比75%,获得绿色建筑运营标识2项16.96万。 (8)住房公积金制度不断优化“十三五”期间,连云港住房公积金制度覆盖面不断扩大,运行状况良好,年缴存额与年使用额逐年上升。全市共归集住房公积金272亿元,提取使用201亿元。贷款发放量稳步增长,全市发放贷款173亿元。开展执法稽核及职工维权专项行动,确保应建尽建。2020年对300家单位公积金缴存情况进行执法稽核,维护了1.2万名职工公积金合法权益。2.1.2存在问题(1)房地产市场调控机制需持续落实海州区和连云区的房
20、地产市场发展不平衡,海州区的房地产投资、商品房价格以及土地市场的出让面积均远高于连云区。海州区的商品房均价破万,必须坚持稳房价稳地价稳预期的调控原则。(2)住房保障体系需继续完善连云港市现行的保障房政策均以规范性文件形式发布,还未针对住房保障进行立法,缺乏法律制度约束,其效力未能充分发挥。申请对象收入来源多元化、隐蔽化,社会信用体系不健全,信息共享不全面导致保障住房准入和退出审核工作难度较大。(3)老旧小区长效管理机制尚需健全老旧小区居民缺乏付费购买服务的习惯,物业费收取工作难实施,很难引入专业化、市场化的物业服务企业。老旧小区改造过程中,需要提高居民的参与度,提高居民的理解支持力度。(4)住
21、房租赁市场发育不成熟整体租赁市场以社会租赁房源为主,欠缺专业化的租赁机构的房源,应培育更多的专业化租赁机构。市场缺乏有力的监管体系,导致目前存在较多不正规的中介或租赁组织。 (5)住房品质有待进一步提升连云港市装配式建筑较少,需发挥基地示范作用,进一步推广装配式建筑。住房品质的监管有待提高,住房保修期内和保修期外的后续维保服务需进一步规范化,住宅的维修服务保障体系有待建立。2.2面临形势2.2.1发展机遇(1)政治战略聚焦,助力住房发展从国家首批沿海开放城市到江苏沿海开发龙头,再到“一带一路”交汇点建设核心区先导区、重要节点和支点城市,连云港市一直受到多重国家战略聚焦。同时,连云港市正充分发挥
22、着“三区叠加”的经济技术开发区优势,形成了“三新一高”产业体系,不断完善重大基础设施建设,不断提高城市发展质量,带来了住房发展新空间。(2)经济稳定发展,支撑住房建设“十三五”期间,连云港市GDP增长至3277.07亿元,年均增长8.69%;居民人均可支配收入增长至29501元,年均增长率8.72%;累计外贸进出口额435亿美元,实际利用外资32亿美元。2020年,连云港港口完成吞吐量25169万吨、集装箱480万标箱。连云港市经济向稳向好发展,为城市住房建设发展提供强力支撑。(3)生态交通改善,保证住房需求近年来连云港市获得了国家生态文明建设示范市、国家森林城市的称号,推动连云港市从“住有所
23、居”向“住有宜居”迈进。同时,连盐、连青、连淮铁路以及连镇、连徐高铁建成通车,连淮、连宿高铁快速推进,花果山国际机场即将投入使用,助力连云港市加快建设国家旅游改革创新先行区和全域旅游示范区。文化旅游、生态交通融合发展,必将吸引更多住房需求。(4)新型建造模式,提升住房品质建筑业作为我国支柱产业之一,在新时代要充分重视从高速度发展到高质量发展的历史性转变,以提升质量为主体,切实、持续地提高全要素生产效率,形成可持续发展动力和优势。实现智能建造、绿色建造和装配式建筑的融合发展,降低资源能源消耗、提高建设效率、改善劳动环境、提高工程质量和改善居住品质,实现建筑业增进民生福祉,提高人民群众获得感和幸福
24、感,实现人民对美好生活的向往。2.2.2发展挑战(1)住房发展面临新形势国际形势错综复杂,外部环境进一步趋紧,国内既有的结构性矛盾和经济转型升级阵痛相互交织,经济下行压力仍将持续增大。同时,连云港市还存在发展不充分、产业转型升级压力持续加大的问题,面临着旧动能退出快、新增长点支撑力不足的结构性矛盾。(2)住房建设面临新约束城镇化发展降速,人口规模增长放缓,住房发展也将受到一定影响。连云港市的资源环境矛盾随着城市扩张和沿海开发的推进逐步凸显,常住人口规模、规划建设用地总量、生态环境和城市安全四条底线约束进一步增强,对住房建设与管理提出了更大挑战。(3)住房需求呈现新格局自住和改善型需求将持续发力
25、,拆迁改造住房需求将不断回落,中低收入户籍家庭和非户籍常住人口中青年人才的居住矛盾比较突出。本地居民的“以旧换新”、“以小换大”、“以远换近”等改善性住房需求不断增加,对住房品质提出更高要求。同时,随着城乡融合发展逐步推进,乡村住房发展将呈现新的需求。(4)住房供应面临新要求建筑业增速回落,建筑企业产值、房屋施工面积、房屋竣工面积等指标下行,供应结构需进一步优化。同时,随着连云港作为“一带一路”强支点城市的作用不断凸显,大型企业和各类人才进驻,如何实施人才安居工程、满足和协调各类人才住房问题将成为对住房发展和保障工作的巨大考验。(5)住房改善融入新内涵党的十九届五中全会提出实施城市更新行动,要
26、求用城市有机更新的理念,把改善群众的居住条件和生活环境作为出发点和落脚点,将房屋危旧、居住条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的地块优先列入旧区改造安排。同时,连云港市新型智慧城市规划指出2025年连云港市将迈入智慧城市时代,智慧建筑将有更多发展要求,必须提高住房建设项目管理的全过程科技化水平。第三章 指导思想、基本原则和发展目标3.1指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神,深入贯彻习近平总书记系列重要讲话,坚决落实党中央、国务院及省委、省政府决策部署,科学把握新发展阶段、深入贯彻新发展理念,坚持以人民为中心的发展思想,坚持稳
27、中求进总基调,坚持“房住不炒”定位,以推动高质量发展为主题,以深化供给侧结构性改革为主线,延续城市历史文脉和保护自然禀赋,聚焦美丽宜居城市建设,着力提升城市发展质量、着力塑造城市特色风貌、着力提高城市生活品质,加快构建连云港市住房发展新格局。3.2基本原则(1)系统规划,多规合一从“全空间”“全要素”角度,在贯彻落实国家、省有关工作部署与政策要求的基础上,充分发挥连云港政府主体责任,因地制宜,分类指导连云港住房发展政策调整,实现系统性的计划和布置。连云港市城镇住房发展规划要以国民经济与社会发展规划、国土空间总体规划等为依据,与住宅用地供应规划等专项规划相衔接,建立沟通机制,加强信息交互性,强化
28、规划联动性。(2)产城融合,新型地产完善城镇住房发展布局,为产业发展提供充足空间,推动产业发展,进而为城镇住房发展注入新的活力。大力促进连云港住房集聚集约发展,进一步优化“一体两翼”格局,建立宜居宜业宜游城市,提升城市综合服务功能。推进新型地产发展,促进养老、教育、休闲等产业与地产的融合导入,探索地产新服务、新模式、新价值,推动住房高质量、内涵式发展。(3)科技创新,品质住房连云港市要坚持以“高质发展、后发先至”为主线,通过科技创新统筹引领住房发展的各个环节,建设“产业优化、增长协调、环境优美、城乡宜居、百姓幸福”的可持续发展示范区,走创新、特色、跨越发展之路。在保证建筑安全的基础上,加快科技
29、成果在住房的转化和应用,推动智慧城市、智慧社区、智慧住宅建设。发挥临港生态资源优势,打造临港经济绿色发展实践区,推进绿色发展、循环发展、低碳发展,鼓励住宅绿色建造,提升住宅品质。(4)民生导向,安居宜居住房发展要始终践行以人民为中心的发展思想,满足居民合理住房需要,坚持保障和改善民生优先导向,根据中低收入家庭、新就业人员和外来务工人员、各类人才的收入状况和住房需求,完善和构建住房供应和保障体系,实现城市中低收入住房困难家庭、城市新就业人员和外来务工人员“应保尽保”。在实现群众“住有所居”的基础上向“住有安居”“住有宜居”迈进,努力提升人民群众在共建共享发展中的安全感、幸福感和获得感。(5)统筹
30、协调,分步实施统筹区域内住房规划与城市规划、生态建设与经济发展的关系,统筹考虑城市更新重点、产业发展方向和重大工程建设等因素,统筹好基本住房保障与改善居住品质之间的关系,坚持住房保障和房地产市场发展并重。明确规划期内连云港住房发展的主要任务和重点工程,制定年度实施计划,有效引导市场预期,聚焦住房发展的突出矛盾和重大问题,在不断克服困难、解决问题中向着既定目标迈进。3.3发展目标 3.3.1“十四五”总体目标到2025年底,全市建成更合理、可衔接、分层清晰、租购并举的住房体系,进一步满足市民群体多层次住房需求。实现住房总量平稳增长、保障性住房有序扩大、住房结构更为均衡、住房品质逐步提高、住房消费
31、健康发展、房地产同实体经济相互均衡、城镇化实效显著提升的总体目标,在“住房总量”“住房保障”“住房品质”等方面取得显著成效。连云港下辖的赣榆区、灌南县、灌云县和东海县的城镇住房发展思路见附录1。连云港市及下辖区(县)的城镇住房发展主要指标见附录2。“住房总量”:2021-2025年,连云港市市区(海州区和连云区)预计新增住房总需求为1423.58万,其中新增商品住房需求865.11万。到2025年,实现连云港市海州区和连云区居民家庭人均住房建筑面积分别达到50.70和58.21,连云港市市区(海州区和连云区)住房用地供应量达到0.0215万公顷。“住房保障”:到2025年,实现连云港市市区(海
32、州区和连云区)常住人口保障性住房覆盖率达26%以上,棚户区改造覆盖率达100%,住房公积金缴存人数增长率达到2.07%。力争五年内海州区和连云区各类保障性安居工程建设规模分别达到25.28万和6.02万,政府投入和企业保障相结合,做到住房保障全覆盖。“住房品质”:到2025年,预计连云港市市区(海州区和连云区)100%完成城镇老旧小区改造任务,其中连云区预计在2022年完成全部老旧小区改造工作。“十四五”期末,力争新开工绿色建筑占新建住房比例达到100%,新开工成品住房占新建住房比例达40%,装配式建筑占新增建筑面积的比率达30%,实现小区物业管理全覆盖,智慧物业(物业维修资金管理信息化)力争
33、在全国有位次。此外,大力推广绿色建筑、装配式建筑和智慧社区等建设,加强科技成果与标准制定的有效衔接,推进满足现代化要求的新型住房体系。3.3.2“十四五”分项目标(1)统筹推进保障性安居工程建设重点开展市区棚户区改造。采用征收拆迁、翻改建、完善房屋使用功能、环境综合整治、房屋维修加固、建筑节能改造、市政基础设施完善等多种方式实施棚户区改造,形成“拆改整留”并举、既符合连云港实际又可操作的改造方式。“十四五”期间,连云港市(区)城市危房改造涉及3151户居民,城中村改造涉及133户居民。稳步推进保障性住房建设。对于城镇中低收入人群,由政府牵头向其提供基本保障,提供共有产权住房和公共租赁住房。“十
34、四五”期间,海州区保障性住房(公共租赁住房、共有产权住房)共需新开工建设25万,连云区保障性住房(公共租赁住房、共有产权住房)需新开工建设面积为6万m2。(2)基本平衡商品住房需求对于有能力参与公平竞争、等价交换的需求主体,通过租售多层次市场供给以满足多样性需求,政府加以调节,以实现公平与效率,确保主体收益和效用最大化。连云区2021-2025年预计商品住房销售面积分别为35万、36万、37万、37万和38万,海州区2021年-2025年预测商品住房销售面积分别为127万、132万、136万、139万和143万。“十四五”期间,每年新建商品住房需求仍呈上升趋势,应进一步加强各级政府部门对房地产
35、市场监管的职责,维护区域房地产市场平稳有序。(3)多措并举供应人才住房连云港市引进人才共分为A、B、C、D、E、F类等六类,A、B、C三类包括国家、省、市人才项目获得者,D类人才包括博士或正高级职称及同等次人才,E类人才包括硕士或副高级职称及同等次人才,F类人才包括本、专科及同等次人才,其相应的住房面积配比不同。考虑到连云港市“十四五”时期预计引才总数要求,A、B、C类人才占比0.10%,D类人才占比0.26%,E类人才占比5.24%,F类人才占比50%。对应这三类人才的住房套均面积规划为:A、B、C类人才150m2,D类人才120m2,E类人才100m2,F类人才50m2,加权后人均住房面积
36、为52.91 m2。“十四五”期间,海州区和连云区每年预计引进F类及以上人才数量分别为8000人和10000人,所以海州区每年计划安排人才住房面积为42万,连云区每年计划安排人才住房面积为52万。(4)逐步规范住房租赁市场结合连云港市住房需求和供应情况,明确培育和发展住房租赁支持政策,加大新建商品住房项目配建租赁住房力度,按照规划建设租赁住房,完善长租房政策。2021年-2025年,连云区各年需求住房套数分别为5500、5600、5700、5800和5900套,海州区各年需求套数分别为15500、15800、16100、16400和16700套。当前连云区专业化租赁机构未提供租赁房源,海州区专
37、业化租赁机构提供租赁房源91套,尽管社会租赁房源量可以一定程度上弥补住房租赁缺口,但“十四五”期间对专业化租赁机构房源需求量较大。因此,应鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,“十四五”期间,连云港市计划培育2家及以上国有住房租赁企业,3家及以上社会住房租赁企业。(5)全面改善老旧小区居住环境海州区计划2021年-2025年分别改造老旧小区30个、72个、57个、62个和45个,连云区计划2021年在老旧小区改造上投入资金13000万元,2021和2022年分别改造老旧小区43个和4个。“十四五”期间,海州区和连云区完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。加快补齐老旧小区在卫生防疫
38、、社区服务等方面的短板,将老旧小区改造和省(美丽)宜居示范居住区建设有机结合,争取创建省(美丽)宜居示范居住区12个。(6)加快提升新建住房品质明确低碳发展和健康宜居目标,明确成品住房、装配式住房和绿色居住建筑发展要求,将绿色发展理念贯穿社区设计、建设、管理和服务等活动的全过程,探索建设安全健康、设施完善、管理有序的新型居住社区。到2025年年末,建筑产业现代化建造方式将成为主要建造方式,连云港市区新建成品住房比例达到40%以上,装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%以上。此外,深入推进绿色建筑、大力发展建筑节能。“十四五”期间,新建民用建筑将全部严格按照绿色建筑法规和强制性标准建设,加强工
39、程建设全过程监督管理,强化对绿色建筑项目监督考核。(7)着力创新现代化住房技术积极宣传贯彻绿色建筑、宜居城市、智慧社区、韧性城市等技术政策,逐步提升建筑质量和性能。大力推进绿色建筑,力争2025年新开工绿色建筑占新建住房比例达到100%;大力推进宜居城市建设,到2025年末,建成更多可观可感的美丽宜居住区、街区、小城镇;大力推进智慧城市建设,到2025年末,迈入万物互联和“以大数据为核心,以大连接为基础”为主要特征的智慧城市时代。大力推进韧性城市建设,到2025年末,全市各城区全部具备抗御6.0级地震的能力,地震监测体系趋于完善,加强抗震防灾避难场地建设,提高疏散通道安全度和扩大应急避难场所;
40、将城区内的绿地、广场、体育场馆及学校操场等开敞空间作为应急避难疏散场地,满足2.03.0/人的设置标准,并健全配套设施。(8)全面促进新型地产发展以品牌化、国际化和时尚化为核心特色,以西游文化产业集聚区、海州古城、海州湾国家级旅游度假区和海上云台山景区等项目为依托,增加文化创意、休闲娱乐、会展会议、旅游演艺、动漫传媒等文化旅游项目投资,实现大遗址保护、经济发展、产业升级等目的,促成文化旅游与新城新区的一体化发展。此外,结合旧城区改造,加强旅游休闲商业与特色街区打造,展现古城风韵。依托养生养老产业的发展,结合“康缘”养生庄园的建设,在全市树立养生养老项目的标杆和示范,大力开展养老地产和养生度假地
41、产。(9)完善住房长效管理机制住房长效管理机制主要包括住房市场长效管理机制(房地产调控长效管理机制)和住房保障长效管理机制(老旧小区、保障房以及拆迁安置房长效管理机制)。在房地产调控长效管理机制完善上,“十四五”期间要深入研究长短期结合的长效机制和基础性制度安排,完善一揽子政策组合,引导投资行为,合理引导预期,保持房地产市场稳定,调整和优化中长期供给体系,实现房地产市场动态均衡。在推进老旧小区、保障房以及拆迁(征收)安置房长效管理机制建设方面,补齐物业短板,提升物业管理服务覆盖面,“十四五”期间,争取创建省级示范物管项目60个,出台连云港市住宅物业管理条例。3.3.3中长期发展目标展望2030
42、年,连云港市房地产市场平稳发展,保障性住房供给有效增加,租赁住房市场持续扩大,老旧小区改造成效日益明显。在此基础上,推动实现连云港经济和社会的持续稳定,使其成为发展开放创新、生活宜居现代、环境绿色低碳的国际化海港中心城市。2035年,进一步实现旅游业、文化产业、养老产业的协同发展,打造成为美丽江苏建设的连云港样板,城镇常住人口保障性住房覆盖率达到30%,城镇棚户区改造覆盖率达到100%,城镇老旧小区改造率达到100%,新开工绿色建筑占新建住房比例达到100%,新开工成品住房占新建住房比例达到60%,装配式建筑占新增建筑面积的比率达到35%,城镇住宅小区物业管理覆盖率达到100%。第四章 发展重
43、点和主要任务4.1优化城镇住房供应体系改善住房供应结构。鼓励房地产企业大力发展新型建造方式,推广装配式建筑和成品住房,开发建设绿色、低碳、节能环保的高品质住房,不断提升住房品质。允许房地产开发企业适当调整优化套型结构,满足居民自住和改善性住房需求。增加保障性住房覆盖。不断优化保障性住房规划布局、设施配套和户型设计,抓好工程质量;不断完善保障住房支持政策,注重发挥政策的扶持、导向、带动作用;力争在“十四五”末,城镇常住人口保障性住房覆盖率达到26%,城镇棚户区改造覆盖率达到100%。优化存量住房供应。遵循市场规律促调控、稳市场、去库存,注重从解决供需矛盾入手,实施区域分类指导和差别化监管。建立租购并举的连云港住房体系,保持市场供求关系的基本平衡,将商品住宅库存去化周期保持在合理区间。平衡住房供应总量。在平衡连云港市住房供应总量的同时,保证对人才住房的供应数量。加大热点区域供地规模,特别是对库存去化周期小于6个月的高新区、海州区类地区,要加大土地供应总量。完善土地市场调控措施,探索“限房价、竞地价”等供应政策,保证租赁住房用地供应不少于住宅总用地的10%,根据市场情况采取灵活的调控措施。4.2完善