物业知乎评录.pdf
《物业知乎评录.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《物业知乎评录.pdf(40页珍藏版)》请在文库网上搜索。
1、 物业知乎评录 中庸無相中庸無相 评录评录 目目 录录 小区物业对绿地不管理,我能自己管理自家附近的区域吗?.5 对不负责的物业公司可以拒缴物业费吗?.5 物业管理有哪些常见的纠纷?.6 楼上没人住漏水,社区和物业都没有业主的联系方式怎么办?.6 小区业主有权向物业公司要求公示所有业主是否交物业费的信息吗?.7 邻居扰民可以和物业投诉,物业扰民该找谁投诉?.8 广州一小区近百户门锁趁业主隔离期间被强拆物业称防有人躲在家和消杀警方拒绝受理如何看待这种行为?.8 业委会赶走物业,业委会直接收车位费和物业费盖业委会财务章是否合法?.9 物业按照小区住户的套内面积收取物业费,这一收费方式是否合理?.9
2、 7 月 9 日警方通报物业人员掌掴女业主案件,打人者被行拘,你如何评价物业人员掌掴女业主的做法?.10 现今物业行业如此成熟了,为什么和业主矛盾那么激烈呢?.10 为什么商住两用房的电费要在物业缴纳且不能网上缴纳?.11 小区新房五年不入住,物业更换后是否需要补交物业费?.11 厕所天花板漏水,楼上和物业判断原因不同,该怎么解决?.12 被物业起诉了怎么办?.12 业户不配合物业管理该怎么办?.13 物业公司有可能牺牲自身利益增加业主满意度吗?.13 小区业主撵走物业自行管理如何?.14 为什么要交物业费?.15 新旧物业公司交接垫资多少?.15 因房东未缴纳物管费,物业可以随便停租客的电吗
3、?.15 物业私自挪动业主违停电动车致损坏,怎么定责?.16 物业把我买的车位出租给别人商用合法吗?.16 地下存储间收物业费合理吗?.17 我应该交钱给业主委员会吗?.17 物业不作为,该怎么办?.18 我们小区突然来了很多商贩,天天六七点就开个大喇叭叫卖,我们向物业反映,物业也不管,敷衍了事,该怎么办?.19 房子没有入住还要交物业费嘛?.20 物业服务费包括哪些方面的费用?.21 一层下水道经常返水,物业该免费疏通吗?.22 西安*楼梯间瓷砖掉下来砸伤孩子头,物业表示积极配合处理,该如何避免类似情况的再次发生?.23 物业小区内车位只卖不租,小区内停不进车,外面马路上交警还天天贴罚款条子
4、怎么办?.24“取消物管”呼声越来越高,取消物业管理公司未来会怎样?.25 楼上漏水把我家淹了,该如果维权?.27 物业有权清理我在楼道的鞋柜吗(楼道是我和邻居公摊费用的)?27 物业公司为了收取物业费,在电梯里安装刷卡系统,不交物业费就无法使用电梯,这样的做法是否合法?.28 业主跟物业沟通的时候录像违法吗?.29 物业把小区违停车辆移动至马路边上后被撞,责任由谁来承担?.30 什么情况下不交物业费?.31 被困电梯应该找消防还是电梯维保?.32 能否通过主动放弃装修保证金来改动一些物业不让改动的地方?.32 电梯下坠,物业不给予回应怎么办?.33 退装修保证金,物业要求先签“已收到 300
5、0 元”,签字盖章,才给我退钱,这样合适吗?.33 在小区绿化带被毒虫咬物业是否有责任?.34 求问租房租客交物业费的合理性!?.35 电梯运行成本如何测算?.35 电梯常见故障有哪些?.36 如何成为一名专业的物业工作人员?.36 物业管理费如何制定才合理?.37 小区物业有哪些职责?.37 房屋外面水管坏了漏水但是过了水表没进家门,责任在谁?然后物业强制关水违法了吗?.37 请问遇到楼上漏水不肯修的业主,他要烟要酒,要我们赔一天一百块!起诉有用嘛?.38 物业公司应该如何经营?.39 我租出去的房子楼上漏水潮湿无法居住,租客想提前退租,房屋现状也无法出租,能找楼上索赔租金损失吗?.39 物
6、业是否有权禁止未交物业费的车辆进出地下车库?.40 小区物业对绿地不管理,我能自己管理自家小区物业对绿地不管理,我能自己管理自家附近的区附近的区域吗?域吗?小区绿化是属于公共部位,属于全体业主所有,物业服务企业不管理是失职,至于能不能自行管理,答案是:可以的,前提是不能据为己有,也不能改成“菜园子”。个人建议还是要求物业服务企业进行养护,如果不作为,那就是作为物业服务企业不履行合同的证据之一(前提绿化养护含于物业服务共合同中,特殊规定的除外)。对不负责的物业公司可以拒缴物业费吗?对不负责的物业公司可以拒缴物业费吗?首先,“不负责任”这个概念是很模糊的,应该换个说法,不履职或不履行合同义务。不履
7、职,不履行合同义务,需要固定证据,以作为解聘或法律抗辩的原始依据。在实际践行中,以单纯的拒交物业费来对抗物业服务企业的不满,很多时候不能根本上解决问题,很容易让大家走进死胡同,恶循环,就跟谈恋爱一样,不合适就分手,没必要凑合,大家组织起来,按法规程序解聘,再另行选聘物业服务企业进来,这才是上上之策。物业管理有哪些常见的纠纷?物业管理有哪些常见的纠纷?物业服务过程中,常见的纠纷主要有:房屋渗漏水、室内返水;入室盗窃;放置公共区域的私人物品丢失;私人停车位占用;邻里扰民;高空抛物;侵占专有部分;专用部分和共有部分混淆;物业服务费概念误解;空置房屋服务费的计费和支付;房屋设计、施工缺陷归责;地下停车
8、位产权归属问题;楼上没人住漏水,社区和物业都没有业主的楼上没人住漏水,社区和物业都没有业主的联系方式怎么办联系方式怎么办?感谢大家帮忙,110 也打了,也根本找不到户主联系方式,怎么才能找到他们的联系方式呢?现在漏水问题越来越严重了。如题,对于这种情况,是比较棘手的问题,这里的棘手 并不是指联系不到业主,而是指漏水问题的解决,开发商已经将房屋出售,房屋的管理责任都是业主的,但是业主没入住,阳室内积水以致渗漏水的责权问题往往在小业主与开发商之间困扰了。在法理上来说,已经交付出去的房屋,理应由小业主负责,但实际是很难调和的纠纷。至于本题,解决问题是最主要的,可以在业委会、街道办、派出所、住建部门物
9、业科、物业服务企业等多方人员在场情况下开锁进入室内处理,同时做好影音证据,以便此后向业主做好解释和规避纠纷的发生。小区业主有权向物业公司要求公示所有业小区业主有权向物业公司要求公示所有业主是否交物业费的信息吗?主是否交物业费的信息吗?我的回复是:可以的,因为物业服务费主要是用于公共水电支出;电梯、消防、监控、变配电等公共设施设备的维护维修支出;环境卫生维护支出;人力成本支出等。如果不交纳物业服务费,对不欠费的业主来说是不公平的,法律层面上来说是一种合法权益的侵害。所以不欠费的业主要求物业公司公布欠费情况是可以的,也是在维护自身合法权益的举措,但是在公布的同时要规避信息泄露风险,该报备的报备,该
10、遮挡的遮挡,该提前声明的要先声明 邻居扰民可以和物业投诉,物业扰民该找谁邻居扰民可以和物业投诉,物业扰民该找谁投诉?投诉?这个要看地方主管部门职业的划分,有的是归社区街道办处理,有的归城市管理局处理,有的归派出所处理,有的归住建局处理,我觉得最好的办法是报警,具体怎么分配处理那是主管部门之间的事了,很多情况下都是找不到具体哪个部门来处理的!广州一小区近百户门锁趁业主隔离期间被广州一小区近百户门锁趁业主隔离期间被强拆物业称防有人躲在家和消杀警方拒绝强拆物业称防有人躲在家和消杀警方拒绝受理如何看待这种行为?受理如何看待这种行为?第一、是不是属于违规加装?第二、如果属于违规加装,物业公司是否有劝阻和
11、通知动作?(包括过程记录)第三、如果属于违规加装,同时物业公司有劝阻和整改通知动作,就算物业公司强拆,归属责任也不是很大(当然,此处以共有部分对待),但我还是建议物业公司在此前还是 要留下工作痕迹,包括劝阻和通知,最科学合理的还是要求主管部门处理或授权处理。第四、对于业主方面来说,如果觉得合法权利收到侵害,可以进行维权动作(但不支持吵、闹、暴力抗拒或报复)业委会赶走物业,业委会直接收车位费和物业委会赶走物业,业委会直接收车位费和物业费盖业委会财务章是否合法?业费盖业委会财务章是否合法?这就是属于业主自治的范围来看待,收费就要有依据,至少盖章的收据能证明是谁收取的(前提是业委会是合法的,通过备案
12、的),至于收入的费用标准自己如何分配,应该要定期予以公示。个人不建议业主自治,这样的业委会会很累,同时各方面的要求也相对较高!物业按照小区住户的套内面积收取物业费,物业按照小区住户的套内面积收取物业费,这一收费方式是否合理这一收费方式是否合理?这个不存在合理不合理,只是计价方式不同而已,比如没剥皮的玉米卖 1.5 一斤,剥皮了的卖 3.0 一斤,最重要的是是否符合市场标准,是否合理,程序是否合规,是否报备 等方面,所以单纯的讨论套内面积,公摊面积,建筑面积没有意义的 7 月月 9 日警方通报物业人员掌掴女业主案件,日警方通报物业人员掌掴女业主案件,打人者被行拘,你如何评价物业人员掌掴女打人者被
13、行拘,你如何评价物业人员掌掴女业主的做法?业主的做法?就这个问题,我认为关键点在于为什么触发了爆发点,动手打人是不对,会有相应的法律处理,但是动不动就拿着个手机对着别人拍,谁都会心里不舒服。解决事情的方式有很多种,比如正式书面函件交涉或请求主管部门介入处理。这是社会的一个状态,我也只能说这么多了?现今物业行业如此成熟了,为什么和业主矛现今物业行业如此成熟了,为什么和业主矛盾那么激烈呢?盾那么激烈呢?其实国内物业服务这个行业还不是很成熟,诸如某些产权不明晰、契约精神缺乏、法定归责不明确、区域差距较大、服务企业里及人员整体段位不够、很多都是做一些不切实际的形象工程,迫切的,需要的不能得到很好的解决
14、,等等一些列的问题正是各种矛盾激化频发的源头。为什么商住两用房的电费要在物业缴纳且为什么商住两用房的电费要在物业缴纳且不能网上缴纳?不能网上缴纳?这个跟业态没什么内在关系,主要是看开发单位规划设计中有没有独立分户,按说现在这个时代,都应该独立分户的。小区新房五年不入住,物业更换后是否需要小区新房五年不入住,物业更换后是否需要补交物业费?补交物业费?1.物业服务费(产生)计费时间为竣工验收合格(达到交付标准之日起);2.在此基础之上,未出售的物业部分,均由开发商承担,向物业服务企业支付;3.已售出的物业(房屋),不论是否入住,均须向(相应的物业服务企业)支付物业服务费。厕所天花板漏水,楼上和物业
15、判断原因不同,厕所天花板漏水,楼上和物业判断原因不同,该怎么解决?该怎么解决?多方在场,现场开挖共同见证(因为不管怎么样都是要解决问题的),如果在责任方面达不成共识的主管部门介入协调或才去起诉方式解决 被物业起诉了怎么办被物业起诉了怎么办?也不用慌张,积极回应就是了。有几个问题脑袋里一定得搞明白,为什么不交物业费?无理由故意的还是对服务不满?如果是不满,对于物业服务公司来说是情分上的还是本分上的?如果是情分上的就没有什么理由不交物业费。如果是本分上的那就得有固定证据,以便作为抗辩依据。(模棱两可的,模糊的是不能作为拒交物业费理由的)。属于物业服务合同纠纷,一般会有庭前调解的,该交的费用处理了也
16、就没什么问题了。物业费怎么都是要交的,不说别的,眼皮底下的:电梯 24 小时运行需要用电,高楼层生活用水也是二次增加设备 24 小时运转才能送上去水,地面的楼层的照明都是需要用电的,很多公共设施设备不仅需要 用电,还有维保费,检测费,有人干活就要有开支。不交怎么都是说不过去的。如果说物业服务企业确实不满意,可以向市场监管局或者是住建局反馈要求整改,还可以按照法规解聘重新选聘就是了,以拒交物业费的方式来对抗是不妥的。业户不配合物业管理该怎么办?业户不配合物业管理该怎么办?多方在场,现场开挖共同见证(因为不管怎么样都是要解决问题的),如果在责任方面达不成共识的主管部门介入协调或才去起诉方式解决 物
17、业公司有可能牺牲自身利益增加业主满物业公司有可能牺牲自身利益增加业主满意度吗?意度吗?凡事都有个度,多大的牺牲?这才是关键。企业是以盈利为目的(包括经济盈利和社会口碑盈利)。相对公平地做好彼此的合同约定事项这才是最可取的!小区业主撵走物业自行管理如何?小区业主撵走物业自行管理如何?这个问题首先要捊清楚几个问题就能够找到答案了:1.为什么要撵走物业企业,是因为物业费的存在还是服务差?2.如果业主自行管理,能不能达成(绝大多数业主)统一意见(包括经费和收取标准)?3.专业程度上能否跟得上?(如变配电系统、监控系统、消防系统、道闸门禁系统等的养护或监督专业。)4.如果以上问题都理清楚了,无非就是以公
18、正、公开为前提的“为人理事”,保持街道、住建等主管部门对接做好小区管理。建议:如果没有十足把握,不要轻易去尝试业主自治这条路,因为大家都要忙着养家糊口,心有余而力不足是常态,搞乱了会很难理顺的 为什么要交物业费?为什么要交物业费?电梯要用电,路灯要用电,高楼层供水要用电,监控系统要用电要维修要检测要维保,消防系统要用电要维修要维保,卫生要有人打扫,这些工作要有人干活 你说要不要交物业费,如果不交,这些怎么办?谁来干 新旧物业公司交接垫资多少?新旧物业公司交接垫资多少?这个问题感觉回答的范围也太广了吧!谈判如何谈的?项目多大?配置什么标准?公共设施设备使用情况?业主群体思想认识情况等等都需要纳入
19、综合分析范围 因房东未缴纳物管费,物业可以随便停租客因房东未缴纳物管费,物业可以随便停租客的电吗?的电吗?其实我们认真捋一下逻辑就很清楚了:最好的方式是与房东沟通,因为房东才是物业服务合同主体,如果最终都解决不了,那就是合法合规地采取法律途径解决。断水断电的这种暴力方式已经过时了,容易引起恶性循环,大家都走进死胡同!物业私自挪动业主违停电动车致损坏,怎么物业私自挪动业主违停电动车致损坏,怎么定责?定责?以既定事实为基础,物业服务公司是否有改进(劝阻)动作痕迹?是否恶意损坏,且有现场音影证据?物业把我买的车位出租给别人商用合法吗?物业把我买的车位出租给别人商用合法吗?刚交房,还未入住,物业只收了
20、物业费还没有收车位管理费,这种情况物业有权把我买的车位出租给别人商用吗?这个其实很明确的,就属于侵权行为,不论是购买的还是租赁的,不论是否收取车位服务费,都是不可取的,典型的用别人的物权谋利行为。(补充说明:车位服务费应该支付,即使未入住,未使用,因为是属于您的物业)地下存储间收物业费合理吗?地下存储间收物业费合理吗?这个要看是否列为本套房屋建筑面积之内,最主要的依据还是资质单位竣工验收出具的实测报告。常理上来说,不管是按套内面积还是建筑面积来计收费,都是一种约定而已,统一约定按专有部门套内面积或者建筑面积来计收也是说得通的。我应该交钱给业主委员会吗我应该交钱给业主委员会吗?今年 10 月业主
21、委员会改选,新的业主委员会决定不聘用原来的物业公司,12 月 3 日物业公司退出,但是并没有新的物业接手服务,在新的物业到来前,业主委员会自费聘请员工进行物业服务,业主委员会出通知要求收取 12 月份物业费及停车费,请问这些费用应该交吗?我个人认为是业主委员会因自身准备不充分导致物业服务断档,业主委员会不具备物业服务管理功能,所以我不想把钱交给业主委员会,如后期物业公司已确定,我可以把钱交给正规的物业公司,不知道我的这想法正确吗?这个问题我们得先捋一下思路,到底该不该交自然会有一个相对乐观的判断:第一,新业委会的成立及有关方案是否通过业主大会,简单地说就是是否合法,如果不合法,那所有的动作都是
22、不 被认可的。第二,如果新业委会是合法的,同时满足聘请人员进行服务工作这个动作也是通过全体业主表决通过的,收入物业服务费是可行的(这就属于业主自治)。第三,就是发问中提到的业委会是否具备物业管理服务功能的问题,其实物业服务工作的内容有深度,也有宽度,收费的标准是否合理,收费的标准是否涵盖所有服务过程的支出?例如人员的配置,消防、电梯年检费及维保费,公共用水用电支出等等方面如果仅仅请几个人维护一下秩序和打扫卫生,那肯定是不能按照聘请专业物业服务企业的标准收费,过渡期适当的收取产生的费用是合理的。这个话题最引人深思的问题是:新业委会是否真正从小区全体业主共有利益出发?还是从中获利中饱私囊?社会很现
23、实,部分业委会成员就是故意搅局获利,仅此而已 物业不作为,该怎么办?物业不作为,该怎么办?什么叫有作为,什么叫无作为,这是概念还是相对模糊,也是目前这个行业存在的普遍性问题,在整体服务水平现状,最简单最直接的界定还是以服务合同履行来判别。对于发问,最好的办法就是以事实为依据固定证据,通过业委会(或全体业主共同表决)发起解聘选聘流程,这是合法合理,也是理性的解决方式,不合理的、不理性的对抗 只会让大家走进死胡同,让小区越来越糟糕 我们小区突然来了很多商贩,天天六七点就我们小区突然来了很多商贩,天天六七点就开个大喇叭叫卖,我们向物业反映,物业开个大喇叭叫卖,我们向物业反映,物业也也不管,敷衍了事,
24、该怎么办不管,敷衍了事,该怎么办?整体上来说属于物业服务企业在小区秩序维护服务工作这一块存在失职之嫌。就商贩这一方面来说,如果是小区外的人员,物业服务企业应该直接驱离,不听劝阻的可直接向城市管理局、街道办等主管部门上报。另一种就是商贩就是本小区业户,这种情况往往是物业服务企业头疼的问题,头疼归头疼,问题始终是要解决的,首先要逐一沟通,耐心劝阻,无效后仍旧采取向主管部门汇报处理(现在是法治社会,不支持粗暴方式解决)物业服务企业企业确实无所动作,确应数落,客观公正的来说,这种问题的处理,结果固然重要,过程和方式也是很重要。房子没有入住还要交物业费嘛?房子没有入住还要交物业费嘛?买的房子因为位置比较
25、偏远,一直没有住,由于小区的配套也没有跟上,没有学校,没有暖气,所以不想交物业费,一直拖着,结果在没有告知的情况下,被物业公司起诉了,并冻结了银行卡,他们的这种行为可以嘛?不违法嘛?这个问题值得我详细解说一下,因为它是常见又普遍的问题。第一,物业费的产生通常是从物业竣工验收合格达到交付使用条件之日起产生的,就算没有出售的房屋也要由开发商(大业主)向物业服务企业承担支付,这是法律明文规定的,在以前的物业管理条例及现在的民法典中都能找到答案。第二,偏远因素、附近配套因素等虽是可理解的主观原因,但在行业和法理上来看,就视为空置房屋,空置房屋同样是需要支付物业服务费的。第三,推理过程 1:物业服务费主
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 物业 知乎评录