三亚市育才镇镇区控制性详细规划.docx
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1、总目录第一部分 第二部分 第三部分第四部分文本图集分图图则附件:说明书第一部分 文本目 录第一章 总则 1第二章 定位与规模 1第三章 空间结构和用地布局规划 2第四章 居住用地规划 2第五章 公共设施用地规划 3第六章 道路交通系统规划 4第七章 道路竖向规划 4第八章 绿地景观系统规划 4第九章 城市设计指引 6第十章 市政工程规划 7第十一章 综合防灾规划 8第十二章 生态环境系统规划 9第十三章 建设开发管控 9第十四章 操作实施策略 11第十五章 奖励与处罚 12第十六章 附则 12附录名词解释 12附表 1:规划用地平衡表 13附表 2:生态建设控制指标表 14附表 3:地块控制指
2、标一览表 15附表 4:镇级公共设施布局及建设标准规划一览表 19附表 5:社区级公共设施布局及建设标准规划一览表 20附表 6:道路交叉口规划一览表 20附表 7:配建停车位指标表(单位: 个) 20附表 8:土地使用相容性表 21附件 22三亚市育才镇镇区控制性详细规划 文本中国城市规划设计研究院1第1条第2条第3条第4条第一章 总则为了落实总体规划, 更好地指导镇区开发建设, 依据育才镇总体规划 (2011-2020), 编制育才镇镇区控制性详细规划。规划范围以镇区周边山脊、河流等自然地物为界线, 南至现状立才农场场部办公楼以南 500 米, 北至现状胶厂, 东至阜尖岭西麓, 西至那介村
3、、十队以西河流, 总面积约 254.9 公顷。规划依据1国家有关城市规划的法律法规、技术标准及文件(1) 中华人民共和国城乡规划法 (2008)(2) 中华人民共和国土地管理法 (2004)(3) 城市规划编制办法 (建设部令2006第 146 号)(4) 城市用地分类与规划建设用地标准 (GB50137-2011)(5) 镇规划标准 (GB50188-2007)(6) 国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见 (国发2009 44 号)2海南省、三亚市有关规划、文件(1) 海南省城乡规划条例 (2009)(2) 海南省小城镇规划编制技术导则 (2011)(3) 三亚市控制性详细规划编制
4、技术规定暂行版 (2011)(4) 海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010-2020)(2010)(5) 海南省特色旅游小镇(村)总体规划 (2011)(6) 三亚市育才镇总体规划(2011-2020) 规划原则1 突出特色:挖掘镇区自然、人文历史等要素,体现育才特色和文化价值;2民生优先:充分保障居民利益,大力改善居住环境,优先考虑保障房建设;3设施先行:优先发展公共设施、旅游设施类项目和功能,提升城镇公共服务能力 和旅游服务水平;第5条第6条第7条第8条第9条第10条4 项目带动:通过职能完善型和环境提升型两类项目的建设,带动镇区发展。本规划涉及的指标依据国家、海南省和三亚市有关法规、规
5、范和规定, 并结合育才镇 的实际情况和发展需要制定。本规划未涉及的控制指标和技术规定应符合国家、海南 省及三亚市相关的技术管理规定。本规划由规划文本、规划图纸(包括图集和分图图则) 和附件(说明书) 组成, 其中 规划文本和规划图纸具有法律效力,两者应同时使用,不可分割。规划文本中黑体字下划线内容为本控制性详细规划的强制性内容, 所有强制性内容必 须严格执行。本规划经三亚市人民政府批准后执行, 是育才镇区城市建设和发展的指 导性文件。凡在该区域内进行各项建设活动的一切单位和个人, 均应按照城乡规划 法的规定,执行本规划。本规划解释权属三亚市规划局。第二章 定位与规模总体定位三亚市域北部山区中心
6、, 生态旅游和特色农业服务基地, 具有浓郁黎苗特色的山地风 情旅游小镇。核心功能1 三亚市域北部山区和育才镇域综合服务中心;2山区生态旅游休闲服务接待基地;3 北部山区特色农业生产服务和贸易中心;4 黎苗文化、农垦文化展示区。建设规模规划各类建设用地合计 166.1 公顷, 总建筑面积 118.0 万平方米。 各类用地汇总详见 附表 1。中国城市规划设计研究院2第11条第12条第13条第三章 空间结构和用地布局规划规划原则1显山:彰显山地城镇特色,将山地景观与城镇建设有机融合,大山为景、小山为 园;2亲水:改善自然水系、沟塘等的可达性,打造滨水空间,构建亲水的人居环境;3传文:通过建筑风貌、开
7、敞空间、环境景观等手段,传承育才镇的黎苗文化和农 垦传统,形成独具特色的城镇风貌;4宜人:严格控制建设的强度和高度,创造宜人的小镇尺度,与山地自然环境和谐 共生。空间结构一带双心、一主两翼、通山绿廊。1 一带:育才大道公共服务带,沿线布局各类公共设施,两侧辐射服务整个镇区。2双心:功能中心和景观中心。围绕镇政府,集中布置学校、医院等公共设施,形 成镇区功能中心;围绕中心公园,构建通山、滨水廊道,形成镇区景观中心。3一主两翼:三个城镇片区。一主指以镇政府为中心的中部综合服务生活片区,两 翼指以农场场部为中心的南部生活片区和以旅游服务为核心的北部旅游综合片区。4通山绿廊:指东西向横贯镇区、联通两侧
8、山体的景观廊道,既起到沟通城镇与自 然环境的作用,又是城镇片区间的自然隔离和公共活动空间。用地布局 1 沿育才大道两侧集中布置行政办公、文化、医疗、教育、商业等公共设施用地。2 利用自然水系、小型山体布置公园绿地,形成相互串联的绿地系统。3 山前区域布局旅游休闲、度假居住等用地。4南部生活片区以立才农场场部为中心,主要集聚农场场队人口,以本地居住、生 活服务等功能为主。5 中部综合服务生活片区以镇政府为中心, 主要集聚周边村庄人口,以本地居住、 生活服务等功能为主。第14条第15条第16条第17条第18条6北部生态度假片区利用胶厂改造用地,联合那介、龙密等自然村,发展生态旅游 服务功能,包括主
9、题酒店、度假设施等。第四章 居住用地规划规划原则 1 优先满足保障性住房的用地需求。保障性住房用地布局应尽量邻近公共设施。 2 度假居住用地选址应优先考虑自然环境,尽量利用镇区边缘山前地带。 3 育才大道等主要街道两侧鼓励底商上住的商住混合形式。 4 融合本土浓郁的黎苗文化与生态资源优势,鼓励地域特色的居住形态。用地布局规划育才镇区形成三个居住组团:南部组团、综合组团、北部组团。1南部组团以现状立才农场场部住宅区为主,向东西两侧滨河地区扩展。对现状建 筑进行维修整饬,补充完善社区公共设施和道路、市政等基础设施,增加宅间绿化, 改善整体居住环境。滨河地区新建住宅以多层、低层为主。2综合组团围绕镇
10、政府、立才医院建设,优先满足保障性住房建设的要求。以多层 住宅为主, 配套相应的社区服务设施。东西两侧临山区域可以建设以旅游地产为主的 生态型度假住宅,严格控制开发强度,以低层、多层为主。3北部组团优先满足因城边村改造和休闲度假项目建设产生的安置需求,同时提供 特色显著、功能完善的商业、酒店等旅游服务设施。居住人口规划育才镇区可容纳居住人口 1.5 万人, 以吸纳村庄、场队的人口为主, 也包括少量 的外来度假人口。用地规模规划育才镇区居住用地总量为 59.49 公顷,占镇区总建设用地的 35.8%,其中二类居 住用地 55.03 公顷,商住用地 4.46 公顷。保障性住房玉龙路以西、314 省
11、道外迁线以东的居住用地优先满足保障性住房建设的需要。 中国城市规划设计研究院3第19条第20条第21条第22条镇政府东侧居住地块为保障性住房用地,总面积 1.95 公顷。 配建教育设施规划镇区配建幼儿园 3 所,分别位于镇政府西侧、医院南侧和立才农场场部北侧, 总 占地面积为 1.38 公顷。 第五章 公共设施用地规划规划原则1 体现山地风情小镇特色,统筹考虑农场、 城镇、乡村和旅游人口的需求,补充完 善农业生产服务、居民生活服务和旅游度假服务等设施, 提升镇区的公共服务和旅游 服务水平。2合理确定各类公共设施项目与分布,分类引导公共设施用地向育才大道服务轴带 集中,形成特色突出、功能明晰的公
12、共服务中心。3按镇级、社区级两级配置,基础服务实现均等化,积极发展社区服务业,完善便 民服务设施,特别要加强对本地居民及弱势群体的服务,兼顾镇区周边村庄。用地规模规划公共管理和公共服务用地 16.78 公顷,占镇区建设用地总量的 10. 1%;规划商业 服务业设施用地 25.51 公顷,占镇区建设用地总量的 15.4%。镇级公共设施布局及建 设要求详见附表 3。公共管理与公共服务用地1行政办公用地保留镇政府、派出所、立才农场场部等现状行政办公用地, 在育才镇政府东侧预留少 量镇政府办公区拓展用地。规划镇区行政办公用地 4.70 公顷,占建设用地总量的 2.8%。2文化设施用地规划文化设施用地两
13、处, 分别位于镇政府北侧和立才农场场部南侧, 为黎苗文化展示、 农垦文化展览等提供空间。规划文化设施用地 1.45 公顷,占建设用地总量的 0.9%。3教育科研用地第23条第24条规划镇区建设一所中学、一所小学,位于镇政府西北侧。中学按 36 班,50 人/班建 设, 小学按 24 班, 45 人/班建设。规划教育科研用地 7.49 公顷, 占镇区总建设用地 的 4.5%。4体育用地扩建镇政府东侧现状体育运动场地,作为镇区主要的体育活动场所。规划体育用地 0.82 公顷,占建设用地总量的 0.5%。 5医疗卫生用地统筹农场和育才镇医疗设施, 集中建设, 提升规模和设施水平。在镇区南部安排一处
14、小型医疗卫生设施,满足专业医疗或社区卫生服务需求。规划医疗卫生用地 2.32 公 顷,占镇区建设用地总量的 1.4%。 商业服务业设施用地1商业设施用地沿育才大道布局镇区主要的商业设施。在立才农场市场和镇政府北侧形成两个集中的 商业街区。规划商业设施用地 24.42 公顷,占镇区总建设用地的 14.7%。2市场用地在镇政府北侧、那介村南侧分别建设特色旅游商品和热带农产品集散的专业市场, 保 留立才市场,规划市场用地 4.10 公顷,占镇区总建设用地的 2.5%。2娱乐康体设施用地在滨水区域布置娱乐康体设施用地,总面积 1.08 公顷,占建设用地总量的 0.7%。3旅游度假用地在山前区域、 镇区
15、北侧安排一定规模的酒店、 度假村等设施用地, 满足旅游度假需求。 规划此类用地 11.72 公顷,占镇区建设用地总量的 7. 1%。社区公共服务设施以居委会为单位, 结合居住用地、 商业用地和公共绿地等, 配建社区级公共服务设施, 具体包括文化活动站、体育活动站、社区管理服务设施、公厕等, 配建要求及布局详 见附表 4。中国城市规划设计研究院4第25条第26条第27条第28条第29条第六章 道路交通系统规划规划原则1 功能明晰,降低对外交通和内部交通的相互干扰。2 完善设施,满足生产性和生活性交通需求。3 以人为本,优先考虑步行等慢行需求,提供吸引人的街道空间。 道路与交通设施用地规划育才镇区
16、道路与交通设施用地 31.25 公顷,占城市建设用地总量的 18.8% 。 1规划道路用地 28.75 公顷,占城市建设用地总量的 17.3% 。 2规划长途汽车站 1 处,位于镇区南部入口处, 占地 0.78 公顷, 按四级客运站建设。 3规划公交首末站 1 座,位于镇区北侧入口处,占地 0.41 公顷。 4规划社会停车场 4 处,分别位于公园北侧、立才市场南侧和镇区南、北入口处, 占地总面积 1.31 公顷,可提供约 400 个停车位。 5规划货运站一座,与农产品物流中心合建,占地面积 3.81 公顷。 路网结构规划育才镇区路网骨架结构为“两纵三横”。“两纵”指向西侧外迁的 314 省道和
17、改造后的原 314 省道镇区段(育才大道) 。314 省道主要承担过境交通的职能, 育才大道是镇区最重要的南北通道, 也是生活性的干 道,承担服务各片区的职能。“三横”是横向的三条沟通 314 省道和玉龙路的干道, 满足各组团内部东西向的横向 联系。道路等级与断面规划干路、支路两级道路。干路断面宽度为 20-25 米, 采用单幅路的形式, 设置较宽 的人行道; 支路断面宽度为 10- 15 米, 采用单幅路的形式。 道路红线内用地为道路及 道路绿化专用, 任何与道路交通无关的建筑和构筑物的改建、扩建和新建均不得占用 道路用地。 交叉口第30条第31条第32条第33条第34条规划镇区内道路交叉口
18、均采用平面交叉形式,各交叉口具体要求详见附表 5。 步行系统规划建设联通水系、山边、住宅区和公建区、公园绿地、社区中心等的网络状慢行系 统。1 滨水步行道:在滨河岸线结合滨水绿地规划滨水步行道。2 绿化步行道:结合公共绿地、山间小路设置,提供宜人的绿化步行环境。3商业步行街:在镇区北部文化旅游商业街、南部立才农场市场商业街等区域规划 商业步行街。配建停车场规划范围内不同用途建筑物在改建、扩建和新建时,必须按照相关标准配建停车场 (库),并符合本规划的规定,配建标准参见附表 7 。具体按分图图则执行。第七章 道路竖向规划规划原则1 充分利用场地自然特点和现状条件,保证道路和场地的排水顺畅;2保证
19、道路的设计坡度符合道路交通竖向设计规范要求,并尽可能地使非机动车有更好的使用条件。场地竖向规划规划范围内自然地形北高南低、两侧高中间低, 形成适宜排水的自然坡向, 规划充分 利用地形,使场地排水顺应自然坡向。道路竖向规划结合市政工程规划, 进行道路工程指标控制, 结合地形地貌, 满足雨水和污水排水要 求。机动车道最大纵坡值按照主干路 5%、支路(街坊) 8%控制。具体见道路红线及 道路竖向规划图。第八章 绿地景观系统规划中国城市规划设计研究院5第35条第36条第37条第38条第39条第40条第41条第42条绿地规划原则1 构建系统:建立公共绿地系统,改善城镇人居环境;2均等服务: 均布绿地,
20、以便居民平等享用, 公园、广场的服务半径按 500 米设置; 3融入自然: 充分利用水系、山体等自然要素建设具有山地小城镇特色的绿地空间; 4 本土特色:绿化配植以本土植物为主,适当引进特色景观植物。绿化用地规模规划育才镇区各类绿地总面积 26.22 公顷,占建设用地总量的 15.8%。 公园绿地 规划在镇区中部围绕河流水系、山体等建设中心公园,占地面积 5.34 公顷。 在镇政府北侧坡地区域、主要居住组团中心建设社区公园, 总用地面积约 1.85 公顷。 防护绿地镇区外围滨河区域和 314 省道外迁线两侧控制 10 米宽的防护绿带。 广场 在桥头、商业街入口等公共活动集聚的区域设置广场,为居
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